但值得一提的是，过去5年我国平均每年“农转非”的人口数量较上一个5年出现明显下滑，每年“农转非”的数量由之前的1400万人，减少到了1023万人，5年间累计减少了近2000万人。不久前，社科院原副院长李扬更直言表示，“十四五”时期，我们国家城市化面临新的挑战，且资金挑战可能居于第一位。言外之意，未来5年城市化进程将显著放缓，“农转非”的数量将继续下滑。

搁在十年、二十年前，大家挤破头也要“进城”，自己进不了城，托关系、花重金也要把儿女送进城。根本原因是城市户口非常吃香，一则城市的工资水平高，福利待遇好；二则城市的教育、医疗等配套设施较完善发达。一言概之就是：在城市里掌握一项技能，生存没太大问题，更重要的是，可以让孩子接受更好的教育，有更远大的未来。

那么为何近年来，农村人进城的意愿大大降低了，迁户口的就更少了？专家解释主要是两方面原因：其一、城市高房价、高消费的存在，打消了很多人“进城”的念头。直白点说就是，没有稳定收入的农村户口迁到城镇很难立足，而且一旦把农村户口迁到城市，未来再想回到农村几乎不可能。一句话，城市的高住房成本、高生活成本、高消费等，正在反过来成为人才引进的壁垒，有碍于城市的进一步扩张；

其二、随着近年来“乡村振兴战略”等实施以来，国家在政策上向农村地区倾斜，在经济上加大对农村的投入，农村通过发展产业来发展经济，缩小城乡差距。此外，现在农村的教育、医疗等基础普通设施也越来越完善了，新农合、农保、农村低保等基本保障制度也建立了，大大减少了农民群体的后顾之忧。更重要的是，与土地摸爬滚打一辈子的农民，早就习惯了田间地头的生活，在农村不仅屋高地大，而且空气清新、水源干净，在生活上也完全可以自给自足。

即便如此，但农村和城市仍然存在巨大的鸿沟，尤其是在产业发展、解决就业、工资收入、配套资源建设等方面，可谓天差地别。事实上，根据经济学家等主流观点，未来我国的城市化进程仍然会持续，未来15-20年农村人源源不断入城是主流趋势。房地产专家和人口学家甚至预测，未来20年时间里，至少有2亿人将“进城”。

随着人口进城，一个新的问题就出现了，农村正在出现“空心化”和“土地荒芜化”的转变。“空心化”很好理解，就是主要劳动力都外出了，或到乡镇做小生意，或到大城市打工赚钱，留在农村的基本上都是小孩和老人；土地的荒芜化，意味着合理的资源得不到有效利用。资料显示，全国空置的宅基地面积高达1亿亩，占总量的40%。按照目前我国农村居民人均用地153平米计算，每年将均有18.36万平米的农村宅基地可能闲置不用。

三农问题专家温铁军研究了一辈子的三农问题，他直言，乡村振兴是未来最重要的任务，也是在全球化挑战下，练好内功、强化发展动力的重要工作。不仅如此，他甚至提出，“中国社会从来都是一个乡土社会，而乡土文化则是中国文化的本源，任何背离这一本源的作为都将注定失败。现在中国工业产品的总量就已经是世界第一了，所以要工业反哺农业，城市反哺农村，这就是农村发展成为国家重中之重的由来。”

事实上，我们经历了差不多30年的扩张，近几年才开始收缩，国家也在要求在效率与安全上寻求新的平衡，不要把鸡蛋都放在一个篮子里。

发展农村、乡村振兴，刻不容缓。那么到底该从何处着手呢？答案是“土地”。土地是一切自然资源中最基本的资源，更是生产、生活资料、财富的来源，对于农民来说，土地可以说是第一生命保障。根据三农专家的说法，农村自始至终难以发展起来的最根本原因是，农民自利空间在缩小——农民的土地在被工业化剥夺，农民拥有的土地已经无法让他们展示自己的积极性。

此外，一直以来，土地登记不规范以及政府职能错位，也是造成农村土地权属争议问题的原因之一。一些地区并没有完全按照土地登记程序进行有效登记，存在违法性。另外，一些相关部门对土地登记程序不够重视，仅做表面工作，没有认真对待，使得登记出现不规范现象，为士地权属争议问题的存在埋下了隐患。

因此，为了更好地明确土地产权，发展农村经济，更为了提高农村土地的利用效率，明确宅基地的相关权益，2013年开始，我国就开始农村土地确权工作了——2013年1月31日，“中央一号”文件提出，全面开展农村土地确权登记颁证工作。

农村土地确权的现实意义是巨大的，有专家甚至直言称赞其不亚于“二次土改”，足见其分量之重。那么到底什么是农村土地确权，开展此项工作对农村发展和对5亿农民又有哪些显而易见的好处？首先，所谓土地确权，指的就是土地所有权、土地使用权和他项权利的确认、确定。简单来说就是给之前产权不清晰的农村土地进行测量、登记、审核一系列动作后，给每一块土地发放合法“身份证”。官方的说法是，每宗地的土地权属要经过土地登记申请、地籍调查、核属审核、登记注册、颁发土地证书等土地登记程序，才能得到最后的确认和确定；

其次，开展土地确权工作是惠及全国农民群众的民生工程，总的来说有四大好处：1、有利于强化物权保障。基于土地生产经营权是个人的，所以确权等于是“让农民真正成为土地的主人”；2、有效保护农民财产。没确权前，强征、强占农地的现象多发，农民吃了很多闷亏。确权后，即便是国家征地，也要和农民协商；3、贷款方便。确权后，“土地证”可以成为一种资产来作为抵押，大大方便了农民贷款，解决农民生产资金紧张的问题；4、确权后，农民可放心大胆往土地投入基础设施建设，同时对于土地流转也可增加信任度，增加收入功不可没。

一句话，土地确权保护了农民资产，给农民吃了一颗定心丸，真正实现了“耕者有其田”。

2022年起，确权将“圆满结束”？从文件释放的信号来看，确实如此。

从2013年至今，农村土地确权工作已经开展了近8年，根据自然资源部的工作安排，实际上确权工作早在2020年底就已经应该结束了——2020年5月14日，自然资源部发布重要文件明确提到，“2020年底基本完成宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作”，很多人看到文件这里的描述，就断章取义地表示，“2020年确权就已经圆满结束了”。

事实上这是一种错误地传达信息，属于严重误导群众，因为在该文件中还有另外一段重要的话：但全国宅基地数量大、情况复杂，一些地方还存在农村地籍调查基础薄弱、登记资料管理不规范和信息化程度低等问题。且因为“疫事”的原因，部分地方推进工作受阻，增加了按时完成任务的难度。换句话说，整个2021年，国家已经为部分确权登记工作“延期”了。但从文件规定的确权结束期限来看，2021年底将彻底结束——2021年底前，全国所有县（市、区）要完成汇交工作。

房地产专家卢骏解读认为，从自然部发布的文件来看，2021年底前，农村土地确权确实将“圆满结束”了。换句话说，2022年起，确权确实要正式停止了。只不过，这一次会不会再延期，也是未知数。不过，倘若真的延期，也不影响全国绝大多数地区土地确权结束的事实。一句话，对于“2022年起确权停止”的事实，我们不应该再有疑问。

此外，对于绝大多数人最关心的诸如确权范围，确权后宅基地申请、农村老宅继承、农村老宅翻建、子女继承农村老宅等问题，自然白在今年初也一锤定音作出了明确规定，概括来说，从2022年起，农村老宅统统按5大“新规”处置，其中涉及农村老宅继承、翻建、改建等问题时，新规明确规定，统统实行“地随房走”原则。

第一、4种情况，无法确权，可能收回村集体或收归国有

1、乱占耕地建房。想建房就必须要有宅基地，现实中宅基地不够的情况很常见，因此有些人就自作主张，占用耕地建房，这显然是不合法的。对此，国家有明确规定，禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等；

2、违反生态保护红线管控要求建房。早在2017年的文件中就明确提到“严禁不符合主体功能定位的各类开发活动，严禁任意改变用途”。这些违反生态保护红线管控要求的建房，不仅不能确权登记，反而会面临被拆除，有这类情况的农村人要做好心理准备；

3、城镇居民非法购买宅基地。近年来，城市雾霾、水污染等问题日益严重，受此影响越来越多的城里人想到农村居住生活，所以不少人都是通过购买农村宅基地自建房，但此举是法规明确禁止的，是严重违法的；

4、小产权房。一般指未办理相关证件，在农村集体土地建造的房屋，其房屋的合法性不被国家承认。

对于这4种情况建造的房屋，自然资源部有明确规定：原则上是收归集体，然后把这些多余的宅基地再分配给其他符合条件的集体成员。

第二、宅基地申请问题

3种情况能申请宅基地：1、外来人口落户本村，成为本村集体成员，无宅基地；2、子女结婚等需求单独立户，无宅基地；3、因发生或者防御自然灾害，或实施规划等需要拆迁的。3种情况不能申请宅基地：未满十八周岁的、出卖或出租住房的、超出“一户一宅”标准的。

至于宅基地的申请是有一套明确的流程的，总的来说需要12道手续，真正有需要的朋友，可以到地方相关单位作详细咨询。

第三、城镇户籍子女，统统实行“地随房走”的原则来继承农村老宅及宅基地使用权

首先需要明确的是，根据我国的土地管理制度，农村宅基地是不能被单独继承的，因为其权属属于村集体。但按照“地随房走”原则，合法继承人在继承农村老宅时，也一并获得了继承老宅下面宅基地使用权的权利，这便是“地随房走”原则。当然，限制条件是，如果宅基地之上的房屋损毁、倒塌了，那么宅基地的使用权也会一同消失——简单来说就是，宅基地的使用权是依附在农村房屋之上的。而且有些城市明确规定，农村老宅空置时间超过2年，村集体有权收回宅基地使用权。但这条规定，在各城市真正实施得非常少，归根结底是因为大家都是一个村的，有时候村干部还是非常维护本村村民的利益的。

至于外迁子女（城镇户口）能否继承农村老宅，对此今年起实施的《民法典》，以及自然资源部等公开回复，都已经给了明确答案：农民的宅基地使用权可以依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记，但前提是“地上有房”。且非农户口的子女，不得在宅基地上进行翻建、改建、扩建等行为。

第四、农村宅基地上的房屋不适用遗赠

换句话说，城镇户籍的非亲缘关系人，不能依据遗赠取得宅基地使用权。宅基地的所有权和使用权是分离的，所有权属于集体，农村居民只有使用权，不能随意对宅基地进行处置。

换言之，虽然宅基地上房屋可以进行继承，但这只是对基于亲缘关系的宅基地上房屋流转的特殊认可，并不意味着在没有亲缘身份关系的人之间可以通过遗赠形式合法取得宅基地上房屋。宅基地使用权具有强烈的人身依附性，其合法继承人必须是与本村集体的亲缘关系人。“禁止城里人购买农村宅基地建房”，其实也是基于这个理论。

打个比方：刘老汉为某村村民，在村里有宅基地一处，地上有两层洋楼。王老汉有一好友李某是城镇户籍，常到村里看望王老汉，并对王老汉在农村的田园生活表示十分向往。多年后，王老汉订立遗嘱，将其在村里的洋楼在其去世后赠与给李某。那么根据规定，李某是不得通过遗赠的方式取得农村房屋的所有权和宅基地使用权的。

第五、子女继承农村宅基地使用权和老宅，大致分三种情况