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2021深圳龙华小产权房,深圳法拍房冰火两重天

法拍房正逐渐成为热点城市中买房者的一个重要战场。日前,《2021上半年广东省住宅法拍房研究报告》综合了阿里拍卖、京东拍卖、人民法院诉讼资产网等7家法拍房主流机构的数据,结果显示,今年上半年,广东省住宅法拍房挂拍总数为11273套,比去年同期增加了420套。

其中,不论是挂牌数还是成交套数,深圳都稳居全省前三,48.96亿元的成交总金额甚至超过了排在第二、第三位的广州(27.73亿元)、佛山(14.87亿元)的成交额之和。

不过,随着深圳调控政策不断加码,在大学区政策、二手房参考价以及信贷金融等各类调控政策叠加之下,狂热的深圳法拍房市场也出现了分化的迹象。一方面,曾经的“顶流”学区房低于参考价成交甚至屡遭流拍;另一方面,法拍房数量继续攀升,部分高端住宅法拍房仍然很吃香。8月,蛇口海上世界双玺花园二期一套法拍房拍出8137万元,比起拍价5837万元多出了2300万元,共吸引1.5万人次围观。

从深圳的调控政策来看,深圳新房、二手房,乃至小产权房受到了严厉监管。IPG中国首席经济学家柏文喜认为,法拍房市场的监管还需要加大力度,例如可以将严审资金来源等手段运用到法拍房,降低法拍房破坏“房住不炒”定位的可能。

优质学区房遭流拍

4月24日,深圳28年楼龄的莱英花园一房源,经过366次叫价最后以1505万元成交价,溢价率近200%;5月14日,顶级学区房国城花园一套房以2206万元成交,与同户型房源相比,跌达600多万元;6月22日,豪宅恒裕滨城二期房源,最终成交价6317.5万元,折合单价27.6万元/平方米,高于该小区指导价两倍。

在深圳,几乎每个月都有一个抢占头条的法拍房。最近,深圳法拍房再次受到市场关注,最大焦点莫过于几套优质学区房的意外流拍。

8月初,一套带百花小学、深实验初中双学位的长城花园房源因无人报价而流拍。该房源建筑面积约104.7平方米,起拍价1084万元,折合单价10.4万元/平方米,接近该片区10万元/平方米的二手指导价,而参照该小区14万元~15万元/平方米的市场价,相当于打了七折。一拍流拍之后,该房于8月19日降价200多万元后再次拍卖,最后以1035万元成交,折合单价每平方米9.89万元,已低于该楼盘的官方指导价。

记者梳理发现,实际上房源一旦流拍进入二拍,价格通常会几十万元甚至几百万元地下调。阿里法拍网显示,7月依山郡花园一套法拍房,一拍起拍价954万元,二拍降到了763万元;若是上千万元的法拍房降价幅度会更大,比如8月一套观澜汉士达华庭三期的法拍房,一拍是5733万元,到二拍起拍价是4586万元,降了1147万元。

经纬找房监控数据显示,7月(按成交周期7月1日~7月31日)深圳共举行179场次法拍,其中流拍81场,流拍率超过45%。据统计,今年1~5月,法拍房流拍维持在20套以内,8月份,流拍套数就从6月的27套上升到66套。

“市场好的时候法拍溢价高、成交就多,市场不好的时候容易流拍。这种情况在最近的学区房拍卖上尤其明显。”一名房产中介告诉《中国经营报》记者,近几月带学区的法拍房频频流拍,主要是因为深圳大学区制带来的冲击。按照大学区制度的设计,同一套学区房可能分到名校,也可能分到普通学校,在一定程度上降低了房产与学位的“捆绑”。

上述中介表示,各个法拍房源的情况各不相同,拍卖受各方面信息影响,偶然性随机性也很高。他举例称,深圳的高端住宅法拍房就有不少拍出高价。6月底,在历经18次出价后,深圳市南山区的恒裕滨城花园二期一套涉贪官员的法拍房,最终以6317.5万元成交,高出起拍价700万元,折合单价27.62万元/平方米。

“小众市场”吸引中介入局

流拍率上升的同时,法拍房的挂拍量也在激增。今年以来,资金流入房地产市场受到严厉监管,同时,受疫情冲击,不少企业经营不乐观,银行处置不良资产的压力增加,使得法拍房的供应量增加。

根据司法拍卖服务商来拍法服的统计,法拍房的来源中30%是因为房主出现民间借贷纠纷,如企业经营、创业投资、民间资金拆借等;30%涉及赌博;还有40%是因为债务担保,比如帮助较好的亲戚朋友进行银行贷款时的担保。

《2021上半年广东省住宅法拍房研究报告》显示,今年上半年,广东省住宅法拍房挂拍总数为11273套,比去年同期增加了420套,增幅约3.87%。最终成交为5031套,同比增加了817套,增幅约19%。成交总面积约70.97万平方米,成交均价为1.78万元/平方米,各个指标均同比增长。

报告指出,这意味着上半年广东省的住宅司法拍卖市场的流动程度上升,越来越多的购房者认可接受法拍房,法拍房成为二手市场的重要房源补充来源。

从成交总金额和均价上看,最高的是深圳。上半年深圳住宅法拍房成交均价为54990元/平方米,其次是广州,为27871元/平方米,第三名为东莞,为20663元/平方米。成交总金额排名前三的则是深圳(48.96亿元)、广州(27.73亿元)和佛山(14.87亿元)。

为何法拍房数量增长趋势明显?广东宏力律师事务所合伙人何雁英律师告诉记者:“第一是市场经济活跃,导致纠纷增加,而很多败诉方无法履行合同义务,那么就可能存在拍卖其自有房屋偿债的现象;第二,由于疫情的原因,导致很多企业或企业主遭受重大损失,很多企业已经资不抵债,只能通过拍卖房产还债。”

明显的是,法拍房依然属于小众市场。在深圳,法拍房每月200套左右的成交量,与即便在冰冻期每月成交2000套出头的二手房市场相比,也体量极小。

不过,值得留意的是,随着法拍房市场的活跃和二手房市场的降温,记者发现,一些房产中介开始在朋友圈推介法拍房资源,并提供尽调、辅助报名、指导参拍、协助贷款、代办过户等一系列服务。

糯家地产在龙华区的一名中介告诉记者:“未来,法拍房是一个趋势,我们公司成立了法拍部门,法拍房的佣金和传统二手房一样,在1~3个点。”

纳入限购封堵漏洞

法拍房市场过热,也引起了监管层的关注。今年以来,全国多个城市陆续出台政策,将法拍房列入限购范围。

今年1月25日,法拍房被纳入了1月21日发布的上海调控新政中,明确购买法拍房也需要有上海购房资格。杭州紧随其后在3月3日发布的新政中,规定参与本市限购范围内住房司法拍卖的竞买人,须符合本市住房限购政策。此后,合肥也在4月份将法拍房纳入限购范围。

而东莞也于8月2日明确将法拍房纳入限购范围。东莞市住建局等八个部门联合发布《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知(东建〔2021〕11号)》,从稳控住宅用地出让价格等8个方面提出要求,其中就包括将法拍房纳入限购范围。

对此,柏文喜认为,将法拍房纳入限购范围,实际上是从购房者的准入资格方面为限购规则打补丁,防止法拍房成为规避限购的突破口。他指出,新房、二手房市场严查资金来源等更严格的监管手段可以运用到法拍房,避免法拍房市场的炒作。

在深圳,法拍房同样被纳入当地限购政策,如果没有深圳购房名额无法竞拍。记者梳理了阿里拍卖上的数据,9月份拍卖的住宅房源有249套,数量较前两月继续增长。

上述糯家地产的中介告诉记者,近几个月咨询法拍房的客户越来越多。为了打消记者的风险顾虑,中介称,法拍房的交易全程是由法院执行把控,法院在拍卖时已经了解清楚了房屋的基本情况并将情况公示到网上,信息详尽。而且在办理过户过程中,不需要卖家配合,法院出具裁定书、成交确认书和协助执行通知书即可单方办理。最后,中介承诺称,如果房屋不能过户他们会全款回购。

不过,“捡漏”法拍房并非零风险。何雁英向记者表示,从法律角度上而言,法拍房交易的确不存在风险。但是,很多竞拍者没有相关的专业知识进行判断,导致法拍房交易的税费比自己预估的高,或者出现其他高额的费用,比如土地出让金。