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一房小产权?深圳小产权房还能走多远?

深圳二手房指导价出台之后,买卖双方陷入僵持,二手房市场交易速冻。这被称为深圳史上最严厉的楼市调控政策,将很多投资性需求的购房者带入僵局,一名投资者用经营贷在宝安区购买了一套10万元/平方米的商品房后,瞬即面临深圳严查经营贷、二手房指导价为8万元/平方米的新局面。

商品房投机的入口被堵住之后,近日深圳市场部分热钱流向小产权房。

与北京、上海一样,深圳一手房摇号中签率概率偏低,在中介业务员的推动下,投资者们瞄上深圳小产权房。据不完全统计,深圳小产权房涨幅已经高达50%。有业内人士和律师分析指出,深圳小产权房交易,存在无法过户、一房多卖、业主反悔、不配合签约、交易信息不透明、时间周期长等重大潜在风险。尽管如此,深圳近期小产权房市场越来越火。

炒房逻辑

大学毕业就扎根深圳、拥有多年炒房经验的胡一波,此番坚定看空楼市。他认为金融收紧、调控常态化背景下,短线炒房已经没有空间,今后只能长期持有房产才会有获利空间。他所在的炒房圈子,一般从银行借贷的炒房资金最多能坚持一两年;政策风险改变之后,很多投资客拿不住的就要大降价甩卖房子。“前段时间很多投资客拿经营贷买楼,现在一旦严查,炒房客现金流不行,就要抛售”。

去年初,胡一波把自住的一套房子出售,在宝安更偏远的新区买入一套自住新房之后,手中还有300万现金。于是,他全款买入了一套小产权房。他测算过,小产权房一次性投资三四百万,每月有租金收入,收益比理财产品还高;等到以后卖的时候就套现了,唯一的风险在于没有房产证。

从事律师职业的胡一波,身边不少同行,也买了小产权房自住。胡一波认为,深圳二手房指导价,对于买家,或者说接盘者来说,最大的影响是银行贷款。意味着买家要把指导价之外多出来的部分房款提前付清,资金压力凸显。因此,小产权房成为了这部分买家退而求其次的选择。

胡一波指出中介炒作因素很大,近段时间深圳二手房成交胶着、一手房摇号难,中介要开拓业务,只能向买家推荐公寓和小产权房。“市场中什么人都有,各种类型的选择也就层出不穷了。”胡一波认为,购买小产权房的人也是出于很多原因的,并非中介忽悠就会立即去买,在付出全款之前,每个人心中都会有自己的标准。

据了解,不限购、不占购房名额的深圳小产权房,近八成购房者都是投资客,有的投资客甚至“扫货“。去年底至今,一些地区的小产权房涨了一倍,年涨幅超过50%。

胡一波购买的小产权房,距离自己的新房不远,房价是新房价格3折左右,目前价差已经达到4-5折,与一二手房价差呈现同样的规律。

资金寻求出口

小产权房交易在深圳早已有之。2011年,深圳限购。陈小平在2012年购入罗湖区一套80多平方米的小产权房,当时该套房源拆迁房。意味着一旦回迁房建好,陈小平就可以拿到手一套正儿八经的拆迁房了。2018年的时候,陈小平拿到了回迁房,彼时房价已经涨到7万多元/平方米;2019年,陈小平顺利拿到“小产证”。

正如多名小产权房买家所言,因为买不起商品房,只能分流到小产权房领域。而且前提是自住,就当作一次性投资,不用考虑一手房的供房力;唯一的考虑是小孩读书问题。

有中介业务员透露,随着小产权房交易越来越多,买家也会慎重考虑,因为一旦承建的开发商报建手续不齐全,就有风险。这些小产权房的购买者,也不是完全不考虑风险,他们多是退而求其次,另外工作不稳定,唯一考虑风险就是会不会拆迁。

实际上,在相关部门表述中并不承认“小产权房”,只有“违法建筑”。之所以如此,是因为这些小产权房存在违反合法建设申报流程,未进行正规用地与建筑规划许可以及建设施工许可申报等情况,甚至有的小产权房存在违规占用建筑红线等现象,该类建筑多出现在各个城中村。

深圳市场中小产权房也分投资等级,越快拆迁变现、有学区房资源的越容易出手;全国各地调控,楼市也出现了一些不一样的资金流向。

资金寻求出口,助推了这一轮小产权房暴涨。比如,小产权房涨到了市面价格10万块,一旦有拆迁风声传出,则可以卖到15万元/平方米。据了解,目前位于核心区域的华强北,华强南一带的福田村,由于海岸城承包拆迁,片区内的小产权房叫价12万元/平方米左右。

值得一提的是,在深圳,很多投资者对于村民的房子和小产权房是没有辨识的。村民盖的一种小产权房,由村委出资建设,属于村委的资产,这种小产权房的市场活跃度很低。主要原因在于一不带学位,二存在不补偿风险。