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大胡子说房小产权 蠢蠢欲动?老破小的房型,到底要不要入手?

要是周边配套都齐了,房子早就不是这个价格了。”

这种观点不陌生,如果你也认可,这是你被收割的第一步。

摸摸头顶,是不是插着绿油油的韭菜苗?这两句话如心灵鸡汤般诱惑着一批人掉进了一个深坑。

为什么我们以前会认可这种观点?

因为2016年以前,房价经历了高速上涨时期,北上深三大一线城市在2015年初到2016年末,先后经历了多年未见的房价暴涨。比如说上海,至少上涨80%,部分地区达到100%,内环内二手房从3-5万上涨到6-10万,一手房开盘10万+。深圳也如此,一二手房在2015年年中飙升至7万+。

那段时间,迟买一个月确实可能直接损失上百万,所以先上车后置换的观念盛行。

可如今呢?

北上广阴跌,深圳横盘三年后才开始上涨,受教育的三年,购房者基本认可了调控的威力,逐渐回归理性,在换房成本骤然上升的当下,刚需更考虑的是一步到位。而2016年之前先上车的人,现在正着急找韭菜接盘。

所以现在手头就只有五六十万,只能买一百八九十万的房子,要不要买?要不要先上车再置换?

答案是:不要。

一百八九十万在深圳确实能买到房子,但都是这么样的房子?

关内福田,梅林板块旭飞华安园,2000年的房子28.78平米一房一厅,单价6.6万,总价190万,一梯十四户。银湖板块新阁小区,1993年的房子36.98平米一房一厅,单价4.4万,总价165万,一梯三十二户,楼梯房。

(新阁小区)

关内南山,只有19套200万以内的房子,南头板块桃苑公寓,1993年的房子23平米一房一厅,单价7万,总价161万,六梯六十四户。华侨城板块陶然居,2001年的房子31.67平米一房一厅,单价5.5万,总价175万,一梯二十六户。

关外宝安,挂出来的200万以内二手房99套,主要集中在福永西乡。西乡板块兴达华府,2009年的房子32.23平米一房一厅,单价6万,总价196万,六梯三十六户;西乡板块雅乐居,2008年的房子32.12平米一房,单价5.2万,总价170万,两梯十二户。

关外龙岗,深圳有1536套,超过三分之一200万以内的二手房都集中在这里,宝荷板块振业峦山谷,2009年的房子56.36平米两房一厅,单价3.5万,总价198万,无地铁;布吉板块丽湖花园,1999年的房子55平米两房一厅,单价3.3万,总价182万,无地铁;

以上,是深圳200万以内的典型房产,我们看看这些房子有什么特性。

位置在关内且位置好点的,基本是90年代的老楼或者20年代初期的房子,典型老破小,梯户比高,一层二十户那种,还有很多是步梯房,而且设计不合理,谈不上什么居住舒适度。

(关内多数这种大通铺设计)

关外200万还能找到2房次新房,但普遍都是离地铁远,非地铁房,日常通勤靠公交。

总结起来就是:位置好的烂一房,类宿舍改造、社区老、没学区、毫无居住感可言。

普通位置的普通一房,非地铁房、通勤时间远。

烂位置的正经一房或两房,偏僻、没有地铁、远离市中心。

以上,有通勤无居住,有居住无通勤,这就是现在深圳上车盘的现状。

看完之后,你还有购买的欲望吗?

200万总价以内在深圳,真的不要硬上车。为了买而买,毫无价值。

首先,浪费首套名额,以后想置换,首付得7成。

其次,你想卖掉接盘客都少。这样的房子根本不是市场的主流,普通家庭住不了,看不上。单身的居住环境太差,不考虑,还不如租房子住。

只有大龄准青年,熬到30几岁,又没什么存款,6个钱包掏干净也没法正经买房,只能退一万步去买这种房子。

但这种接盘人的特性是:经济能力差,购买能力薄弱,对价格极为敏感。这些接盘侠背后的可溢价空间太小。

最后买了卖不出,自己住又不舒适,只能出租或者博拆迁旧改。

出租,深圳是出名的租售比高的城市,靠出租起码60年以上才收回本。城中村、小产权、长租公寓、品牌公寓都是这些老破小的的强劲对手,也拉低了深圳的整体租金水平。

博旧改,以深圳的旧改难度,从立项—审批公示—确认开发商—拿地,再到签【拆迁补偿协议】,一般周期都在10年以上,甚至20年的都有。去赌这种长周期的收益,既不确定也不一定能获取超高的收益率,还会丧失掉可能存在的机会成本。

猪站在风口都能起飞,何况正处于高速发展窗口期的深圳,哪怕是这种老破小,也能涨,但只能跟涨,很难大涨,可能别人翻番了,它最多也就是40-50%的涨幅,绝大多数是跑不赢大盘的。

而同样总价,去投资价值更高的二线城市或都市圈内的三四线城市,回报率更大。

去年大理、西安、贵阳、石家庄、海口、武汉、大连涨幅都在10%以上,全球涨幅最高的前50名城市中,中国有27个国家进入前50,而深圳并没有进榜。

但了解深圳市场的朋友知道,去年是深圳的高光时刻,深圳房价确实涨了,但却是结构性上涨,豪宅和学区房依旧保持强劲的上涨趋势,南山、福田的个别盘甚至涨到30%,但大鹏、龙岗、罗湖(非学区房)普遍出现微跌态势。

上涨的楼盘中基本没有这种200万以内的老破小,在区域结构性上涨的面前,这种房产只能处在横盘或微跌的状态,哪怕幸运有涨且出手了,最多也就是对冲掉利息,实际装进口袋的收益很低。

阶段不同,观念得跟着进步。先上车后置换的观念最早是出现在一线城市房价火热上涨的时候,但2016年开始这波疯涨就被压住了,这4年,留给刚需的时间更多了,先上车后置换也开始变成一步到位了。

从国家层面来看,房住不炒是基调,房价大涨时代基本已经结束,相反在全球金融震荡、消费信心受挫的当下,大家更珍惜手中的房票和贷票,害怕子弹打在棉花上,白瞎了。

先上车后置换的观念无非就是曲线救国,目的都是希望三房、好学校、好社区、好环境,目的一致,过程可以变通,比如去那些强二线城市或者环一线城市的三线城市,总价200万以内完全可以买到流动性更强的房产,投资回报率更高。

等之后再置换到深圳,也同样完成了曲线救国的目的。