最近，关于“小产权房”的讨论也是越来越热烈。但是，“小产权房”为啥不能买？它都有哪些弊端？这些问题您真的都了解吗？

我们先来看看什么是大小产权房？

“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓，指的是在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。按照国家的相关要求，“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。

“大产权房”是与“小产权房”的相对词，也就是获得了《不动产权证书》，可以合法的进行二手房交易。“大产权房”具有占有、使用、收益和处分四项完整的权能。

看到这里，很多人就会问，“小产权房”有房产证吗？答案当然是——有的！

有的买房人会发现有些所谓的“小产权房”也是有产权证的，但是他们没有注意到，“小产权房”的产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发。但实际上，乡镇政府颁发的所谓“小产权房”的产权证，没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。因此不是真正合法有效的产权证。

了解了这些，我们再具体来看看，购买“小产权房”究竟有哪些风险？

风险一：缺少五证，无法办理房产证、产权证

“五证”是消费者取得房产证的先决条件。即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房销预售许可证。包括城中村改造在内的房地产项目，如果没有“五证”是不能办理房产证的。

然而，对于“小产权房”，我国法律禁止产权人进行买卖。所以说，在法律层面，“小产权房”其实是没有产权的。因为这类房子是没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，当然购房合同也不可能在房管局备案。所以就不可能拿到一个合法合规、有效的房产证。这是“小产权房”最严重的问题。

尽管拥有房屋买卖交易合同，而对于违法的“小产权房”，通常是先由行政部门做出是否为“违章建筑”的决定，如果买卖的房屋被认定为“违章建筑”，则该房屋买卖合同一般也会被认定为无效。

风险二：无法进行银行贷款和抵押贷款

因为“小产权房”没有房产证，没有经过备案，就不能去银行做贷款，无法用来办理抵押融资等，只能一次交清房款。对于购房者来说其实压力也很大。而且，现在不能去银行做贷款，未来也不能拿这个房子去银行做抵押，买卖的时候可能也有很多的风险和坑。

即使将来“小产权房”可以上市交易，也极有可能采取类似经济适用房上市交易的规则，需要向国家补缴土地出让金等费用，这样一来，“小产权房”的价格优势就并不突出了。

风险三：拆迁补偿难，质量没保证

因为购买“小产权房”的购房者不是房屋合法所有人，不符合国家的征地和拆迁政策，如果将来遇到拆迁，所购买的“小产权房”可能被认定为违章建筑，面临拆除或没收的风险，购房者可能无法获得任何补偿，面临血本无归的风险。

且多数“小产权房”在建造时，没有办理五证，也没有监理、验收等环节，是没有任何质量保证的。很多“小产权房”在实际使用中出现了墙体裂缝、房屋漏水、隔音效果差等质量问题，更无法达到防风、抗震、防水、消防的建筑规范和标准。一旦发生房屋质量纠纷，甚至变成危房或房屋倒塌，购房者想维权都找不到对象，只能自行承担损失。

风险四：小产权房交易难

如果想要向非集体成员的第三人出售“小产权房”，因其没有房产证而无法完成产权过户，小产权房屋购买人完全可以与其他人再次签订房屋买卖协议，达到一房二卖或是多卖的目的，第三人的利益将得不到保证。

借新农村建设、旧村改造名义，是“小产权房”目前普遍的运作模式。有些开发商不负责任，最初承诺很好，一旦清盘兑现不了马上撤离，后续引发的许多麻烦都甩给购房者。

买房就是为了住的舒坦，如果因为选择了价格低廉的“小产权房”，出现了问题就得不偿失了。毕竟“小产权房”不受法律的保护，将来谁来保障你的权利呢？

说了这么多，小编房产房谈就是要提醒大家：