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南京小产权房会拆吗 南京一批业主吵翻了

1、持不能买方认为:老破小别碰,小心砸手里。停车难不说,环境脏乱差、物业管理差、居住体验差,后期难转手。

2、持能买方认为:老破小周边配套成熟、生活便利,这是郊区的新房所不能比拟的,总价低,对刚需友好。尽管外面破点,里面完全可以装修成自己喜欢的风格。

今天,笔者在网上看到了一则关于市区老破小的帖子:

一位买房人为了小孩上初中,想在市区买老破小。同事却说买老破小一定会后悔死,老破小坏境差,没电梯楼层高的估计会累死。到时候转手都不好转,流通性很差的……买之前一定要考虑好。……

这位买房人自己倒觉得价格还挺合适的,听完心里凉了半截。心想难道老破小真的这么不堪一击吗?

在这条帖子的下面,我们看到一些不支持买老破小的观点:

“好好搞孩子,凭孩子的成绩择校,比买老破小学区房香。”

“千万别买老市区的老破房子,南京的老城区又破又烂,与4线城市的城区差不多,要买还是买新城,老城发展到顶了路又差人又多,停个车都没地方停。”

……诸如此类的观点。

不可否认,二手房市场上的老破小基本都存在以下通病:

·设施破旧,产权肉眼可见地减少;

·大多小区没有电梯,上下楼不方便;

·缺乏物业管理,环境差、居住体验差。

这一系列硬伤,好像一下子就给所有的老破小都扣上了一个“死刑”,难道老破小在市场上真的这么不受“待见”吗?

由于建设年代较早,老破小房龄大多在20-30年之间,基本都位于市中心的成熟地段。无论是教育资源、交通、商业,还是医疗配套都非常完善,居住氛围浓郁,生活便利。

老破小还有得房率高的优势。一般的老破小得房率在90%以上,要比现在新房市场上高出10%。

此外,很多人选择老破小,还有一个主要原因就是总价相对较低(当然这里学位房例外)。

大部分老破小房源面积较小,购房者往往能以低总价买入,比如秦淮区最近新成交的一套户型建面约68.17㎡的房源,总价200万,足以让一对年轻小夫妻在这座城市安个家。

有网友因买了老破小而庆幸:19年买了鼓楼区29学区,现在庆幸买了老破小,小学是草小普通人,初中成了名校三好生。

也有人因为买带学区的老破小,狠狠地赚了一笔,从入手时的29万,到出手时的260万,还是顶楼。

其实,除了有学区加持,市中心性价比较高的老破小买的人也大有人在,也许有人会说“要不是没钱,谁愿意住老破小?”但不可否认,老破小总价低、生活配套成熟,本就有大量的购房群体愿意为之买单。

从南京最近月成交面积占比来看,主力面积段仍是90平以内,累计占比达65.1%,走势稳定,2居、3居仍是绝对主力,占比8成左右。

2022年6-7月南京二手住宅成交面积段占比情况

数据来源:我爱我家南京研究院

其实,“老破”两字更多地是指小区的环境、物业、有无电梯等外在的因素。而内部完全可以可以和老破区分开来。在南京,买房人选择老破小,进而改造成田园风、ins风的案例举不胜数。

比如,南京鼓楼48㎡老破小改造,秒变新房样板间;60㎡老破小改造,秒变95后小夫妻的温馨小家。隔着屏幕也能感受到改造后入住时的那份喜悦。

前不久,一对从事室内设计南京小夫妻,改造市中心老破小的视频就火了一把,总面积只有46㎡。

不规则的46㎡室内空间带前后院,由于房子房龄老,加上闲置时间比较长,屋况潮湿漏水、长满杂草,甚至安全隐患也比较高,该房源空置了很长时间都卖不出去。

好在小夫妻两个人的专业性较高,夫妻俩依照自身居住和办公的需求,创造出了9个空间:客厅、餐厅、书房、办公室、厨房、卫生间、卧室、前后院,定制家具让屋里的每个角落都不浪费。很难相信这是一个只有46㎡大小的房子。

你看,只要你愿意,居住在市中心的老破小里,生活依旧可以很精致。

有人说:城市里的老房子自然有它存在的价值,这也可能是未来年轻人买房的趋势。

年轻人第一次买房,预算有限,加上工作需要考量交通,住在市中心会方便些,老房子相对面积相对较小,总价可控,还不影响生活质量,对刚需很友好。

那么问题来了:哪里的老破小更有入手的价值呢?

首当其冲,地段是老破小的最大优势。房子所在的位置,决定了它的价值,中心区核心地段,是选择老破小的大前提。

对于老破小如何选择,笔者总结了几点建议,可供参考:

1、尽量选择市中心的,郊区的老破小不要碰;

2、优先考虑有不错的学区属性、靠近地铁口的老破小;

3、尽量避开太过奇葩的户型,顶楼和一楼的房子要注意漏水;

4、尽量选择有电梯的老破小,电梯是加分项;

6、老破小的楼层基本在七楼以下,没有电梯的情况下,老破小尽量选择三四楼。