回龙观地区小产权房回龙观、通州和天通苑，我该怎么选？-2023深圳小产权房信息

1、提问：京爷，总价400左右，目的保值，升值，流动性，投资为主，目前在关注回龙观，通州，天通苑，这几块。有没有好的小区推荐，再一个情况比较纠结到底是看房龄新点儿的（10年左右，但单价高，面积小），还是房龄老点的（15-20年，单价相对低，面积大点），一直把不定主意，求给分析分析。

回答：您好，买房子无外乎选地段、选小区、选房源，这三个方面都非常重要，地段决定天花板，小区决定是否能成长，房源决定流动性，这些都集中体现在您的标的房价未来涨幅上。回龙观的价值在于其离码农区很近，这是一个比较大的优势，在回龙观大量经济适用房中，次新商品房则显得尤其稀缺，也让其成长性较好；通州的价值在于未来副中心定位，天花板还是很高，运河三角区次新则是黄金地段和小区，未来大概率能成长起来，但是兑现周期需要较长；天通苑价值在于价格低，离几大码农区还算方便，但依旧属于低能级板块，只有其他区域起来了，这边才能波及，所以天花板较低，不过跟着大盘倒是问题不大。另外，天通苑的供应量不小，只有尽量选择房龄新的小区，才能实现最佳收益。所以，从长远角度来看，回龙观可以选择，选择那几个次新商品房即可；通州也可以选择，运河次新即可，心态放好，做好10年的准备；天通苑，并不是太值得投资的地方，自己上车倒是可以考虑，尽量选择新一些小区即可。详见星球资料《京爷北京买房十大顶级思维》《北京各小区历史收益统计》

2、提问：您好，目前准备在北京投资一套房，预算500万上下，希望保值且租售比好些，能稳定出租。目前北京有一套房没有贷款，所以这套贷不贷款都行。谢谢

回答：您好，我认为可以考虑几种方案：1、未来有想象力的板块，比如丽泽及外溢西局等。2、高薪产业板块，如望京次新大一居，比如澳洲康都等。3、学区板块，海淀、西城学区房。4、东部租售比还可以的小区，比如后现代城。

3、提问：京爷好，能评价下海特花园吗？这个小区环境、流通性等如何？

回答：海特花园这种小区实在是太大了，里面楼栋众多，人口众多，给管理带来较大的困难。另外一方面，因为楼栋太多，房源比较多，在卖时，客户选择太多，有时候不好卖个好价钱。总得来说是特大和特小的社区都最好不要买。当然，对于大社区，因为房源多，这类小区容易出现笋盘。因此，我的建议是，挑选管理好的楼栋，挖挖笋盘，捡捡漏。详见星球内部资料《淘笋(捡漏)技巧与攻略》和《独家捡漏榜，每日北京降价房源统计》。

4、提问：京爷你好目前看中一套汇园公寓的房子是公司产权我们也想用公司名义买但是不清楚后续如果想把这个转给公司股东会不会有很高的税费；你觉得这一片日后升值的空间大吗？

回答：你好，肯定会比正常的交易税更多，所以这种购买房产的房子性价比不高，不是太建议这种方式来买。这个小区属于保值还可以，但是升值并不突出。很多时候投资买房，不能仅仅看到房产增值部分，更应该考虑到成本。我的建议是，用正常的方式来买正常房子，一般都不会错。可以参见星球资料《北京二手房交易要点》

5、提问：你好，850w左右，计划在北边空气好又能保值的地方，前五年出租，五年后自住。1.霍营紫金新干线，15年人大附学校，新地铁，这里算回龙观板块吗？2.北清路或永丰附近地铁近的楼盘。您认为哪个选择更好。北清路有新楼盘吗或推荐哪个次新楼。金域华府在两高速路之间，担心空气不好，这担心是否有道理呢。

回答：您好，紫金新干线小区没啥问题，也是次新，不过稍微偏了一些，交通一般，配套一般。这个小区受关注的原因是划入人大附。不过这点上，咱们得心态好，人大附的学校很多，但是真正发展起来的并不多，其中一个重要因素就是生源问题。所以，我对这个小区持保守态度。我更建议买国风美唐、金域华府，相对优质一些，没有学区泡沫。当然，如果这个学区真起来了，我也勇敢承认被打脸。北清路或永丰板块，还是相对荒凉，也没啥突出学校。我更建议看马连洼、西北旺等区域。金域华府空气，我倒没有仔细研究，反正北京空气都不咋地。建议看看星球资料《二手房看房买房技巧》

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《京爷北京买房十大顶级思维》

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