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光明村小产权房出售(别以为自己捡到宝)

低总价、市中心、地铁口、现房。

对于手上钱不多想买来自住、或者想做长期持有的人来说,这样的关键词,向来很能吸引他们。

这不,上周有个朋友去看了满足以上4个关键词的房子,跑来问我的意见。

蛇口东角头站附近的小户型、单价8.5万/㎡左右,总价340万起,而且按新房只交契税。

“中介跟我说,这里是蛇口门槛最低的房子了,以我的预算,根本不可能买到市区里其他地方。”朋友说。

但她担心的是,这里面有哪些风险,是中介没跟她提到的。

OK,那就来瞧一瞧。

总价340万起

蛇口精装小户型,香吗?

从东角头地铁站走大概500米,按照高德地图上显示的“荣村小区”导航,就能看到朋友所说的现房传承荣寓。

▲传承荣寓即便外立面被重新粉刷过,还能看出这是一个老住宅区

这是荣村小区的其中一栋楼,被投资公司拿下后进行翻新,再对外推售。

8层高的楼栋,每层有9-11户,目前在推售的是40-46-52㎡的1-2房。

▲样板房

样板房拍的照片看着挺好,但到现场一看,所谓52㎡两房就是一个大通间,中介说需要自己隔成两房。

据中介介绍,价格在8.5万/㎡左右,总价约340万-440万之间。

查阅资料发现,早在2019年,传承荣寓已经对外推售,当时8万/㎡。3年时间,价格涨了5000元/㎡。

中介称,目前推售的房源都是带租约,租金5000-5900元/月,到今年底租约到期,客户可以收回来自住或者继续出租。

从贝壳找房APP上看,传承荣寓有3套46㎡房源在放租,租金5700元/月。

“位置很便利,距离东角头地铁站只有500米,走200多米就可以到滨海长廊。而且属于育才太子湾的学区,周边的旧改也在推动。蛇口的新房价格都在10几万以上(每平方),这里真的非常划算,现在没剩几套了。”

中介所说的旧改,是指2017年南山区政府和招商蛇口签订合作要推进的蛇口老镇城市更新,不过5年下来未见动静。

南山城市更新和土地整备局2020年回复网友时表示,已编制完成蛇口老镇城市更新统筹规划初步方案,将逐步开展部分条件成熟的城市更新项目的计划立项工作。

意味着,要旧改,没那么快。

最大的问题还是在于楼龄和产权。

产权证上写着传承荣寓是单身宿舍性质的住宅,产权50年,从1990年到2040年,产权只剩下17年左右。

而楼龄超过30年的房子,建筑质量问题还有没有保障?

“我们翻新工程是要经过政府部门验收的,建筑质量绝对没有问题。至于产权,上一轮买了的客户已经去国土局申请续期70年,一套房大概补2万多。”中介说。

首付7成,只能贷17年

还不如买光明3房

产权和楼龄问题,不仅仅是房屋安全问题,对于购房者来说,还涉及到买房成本。

@深圳买房计划从银行个贷经理处了解到,如果按正常按揭流程,房子产权只剩下17年,首套首贷的购房者可以首付三成,但只能贷款17年,月供压力会增加。

但传承荣寓没法按总价的7成进行贷款。

中介解释说,“这批房子是公司产权,只能按计税价进行过户,算下来客户要给到7成首付。”

据他透露,他们有好些客户是全款买的,有的人等着搏旧改。

以40㎡一房最低总价340万来计算,首付就要238万,最长贷17年。

而这个首付足以在光明买一套90㎡的三房,还有剩余,而且最长可以贷30年。

还有一个需要排雷的地方。

房子过户后,如果业主确实因为企业经营问题需要申请经营贷,也没那么容易。

“如果刚过户的房子,成本比较高,服务费都要到贷款金额的3个点,还有过桥费,垫资万8到千1每天。”从事金融贷款业务的朱维说,楼龄太大的房子,很多银行是不受理的。

“我们银行做不了,我们只做楼龄在30年内的。”某国有银行负责经营贷业务的客户经理说。

他解释,超过30年房龄的房子,银行不好融资,如果客户申请经营贷,标的的楼龄很重要。

“翻新房在深圳很常见,在南山集中在蛇口、南油这些地方,以前很多投资客住在这里,就地翻新。”一位业内人士说。

深圳没禁止企业购房前,市场上的翻新房隔一段时间就会冒出来一批。

如今市场上也还零星存在这样的翻新盘,例如传承荣寓、壹品南山,罗湖的云境尚邸等。

这些翻新房的共通点是:低总价、周边配套较为成熟,部分有旧改预期。