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公明 小产权房,“小巨蛋”还是“小巨坑”?总价150万的光明公寓,你买吗?

本次共备案1081套房源,涵盖商业与商务公寓两种产品,

其中建筑面积约37㎡-149㎡商业产品共122套,备案均价为5.25万元/㎡。建筑面积约38㎡-49㎡商务公寓959套,备案均价为4.29万元/㎡,总价为151万—228万元。

▲“小巨蛋”备案价格备案价格一出,购房网友纷纷表示,光明公寓卖出了去年的住宅价,到底有什么底气?

▲房网网友评论截图

首先来算个购房总账。

以均价4.29万元/㎡的建筑面积38㎡小巨蛋公寓计算,总价约为163万元。

公寓出身的产品,首付5成,贷款10年,基准利率上浮,一般为常规操作。

以首付5成,现行LPR加60个基点5.45%(也相当于住宅二套利率)计算,首付为81.5万元,贷款10年,等额本息,月供为8545元。

现场销售声称的38㎡,租售价格在3000元/月左右,按照以租养贷的方式,购置该公寓,每月还另补5545元左右。

有购房网友表示,看似租售比挺高,不过首付也花费了80万元,80万元作为首付,不说光明片区,在市内部分片区甚至可以买个50㎡-60㎡左右的小住宅了。

▲实拍“小巨蛋”外观(摄于2019年11月)

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光明部分新房价已破5万元/㎡

买房一看区域、二看配套、三看产品。

首先来看看区域。

小巨蛋具体地址位于光明中心区振明路与公明东环大道交会处,从片区划分来看,属于光明的老城区——公明片区,松白路同时也是光明老城区公明片区的一条重要主干道,从松白路转向南环大道,即可到达项目所在地。

上午9:30分左右,笔者驾车从南山科技园出发,行经北环大道、南光高速,在非高峰期耗时约50分钟到达该楼盘,算上早晚高峰的高速正常拥堵时间,通勤时间大约在90分钟左右。

▲箭头位置为项目地点

随着深圳市区土地开发已接近饱和状态,在南山等片区新房价格动辄10万+之下,外溢片区的光明也成了刚需购房者的乐土,这个片区近年来被炒得相当火热,更多的是因为政策利好接连不断。

这里有着地铁6号线、13号线的规划利好,更有政府积极打造的凤凰城、光明科学城。

与龙岗坪山、宝安沙井等均价4字头左右的刚需片区一样,这几个片区通常会放在一起做对比。

总体来看,过去带给人“乳鸽、农场”的光明城市面貌是值得可圈可点的,由于建区时间短,更无大量的小产权、农民房以及待拆迁物业,整体区域环境空阔,居住密度较小,而区位上更毗邻南山,吸引了更多来自南山、福田的刚需置业者。

除此之外,光明近些年在宅地供应的价格也是水涨船高。

2019年6月的深圳“史诗级”土拍当中,光明拍出的2宗居住用地,其楼面可售价格突破了4.2万元/㎡。而在接下来的11月20日—11月21日,光明也将出让2宗居住用地。

据深圳链家APP显示,目前光明片区新房均价为4.5万元/㎡,相对于新房,二手市场在光明并不火热,原因是因为这里还有大量尚未消化,甚至以及在建的新盘。

目前光明在售新盘有如勤城达正大城、天汇城二期、星河天地二期、中粮云景广场、奥园峯会、明发光明轩等,而即将入市的新盘还有龙光玖龙台二期等,以及在建的项目10个左右。相对于南山、福田等原特区内的成熟片区,光明片区作为深圳的潜力片区,起步晚,各类配套还在成熟当中,但部分新房住宅价格却突破了5万元/㎡,被业内认为已预支了一部分未来。

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定价整体偏高

小巨蛋正位于光明区振明路旁,与光明区文化馆一路之隔,属于光明中心区范围内。

2018年4月,深圳市委、市政府将科学城布局在光明区,要求以最高水平、最高标准谋划建设科学城。光明科学城占地99平方公里,其中光明中心区是光明科学城国际化高品质公共服务配套区,规划用地8.18平方公里。

大区域看较为利好,但是目前“小巨蛋”周边仍然以低矮密集的“农民房”为主,片区整体环境一般。

▲周边聚集较多的老旧住宅以及农民房

小巨蛋建设面积8415㎡,总建筑面积50820㎡,是个较小体量的公寓项目。

其中,开放的2栋公寓为29层塔楼建筑,底下3层为裙楼商业,第4层为架空层,设有花园、泳池等配套。

楼层布局为5梯20户,呈现典型的公寓楼层布局,较为拥挤。预计明年中精装修交楼。

▲项目沙盘模型

项目中期有即将开通的两条通往深圳市核心区域轨道交通,地铁6号线和地铁13号线。

拉长一点距离看,将周边范围扩大至项目2公里左右的公明街道片区,已建成的小区有宏发美域、宏发上域、宏发雍景城、福盈中央山、峰荟、益田假日府邸、宏发天汇城、中粮云景国际、正兆景佳园等,作为光明老城区,这里的商品房较其他小片区较为集中,二手房均价为2.8万-5.1万元/㎡。

▲附近二手房参考价格(数据来源:链家)

以周边2017年入市的益田假日府邸来看,其均价为4.43万元/㎡,楼龄仅为2年,而这个均价与小巨蛋的均价相差无几,楼龄稍长的几个楼盘,如宏发上域、宏发天汇城,均价均在5万元/㎡左右,同样是公寓,2013年开盘的奥园峰荟均价在2.8万元/㎡左右。

要知道,福田中心区的二手房,如金中环和大中华公寓,也就4万—5万元/㎡左右。

所以,从定价上看,小巨蛋作为公寓,在片区是整体偏高的。

目前周边除距离项目约2公里处有大仟里购物广场外,暂无其余大型商业配套。不过项目自带3层裙楼商业,后期或可就近满足生活购物需求。距离较近的有一路之隔的光明区文化馆旁的46万㎡华发旧改综合体,商业配套未来还可依赖华发综合体15万㎡购物中心。

但据了解,该旧改项目因涉及权益纠纷推进较慢。

值得一提的是,项目地块于2017年正式出让,土地用途为商业用地,使用年限仅为40年。

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2个”上铺“榻榻米户型略显“鸡肋”

最后再来看看产品。

小巨蛋主打的是38㎡户型,并以“三居室”为卖点。

开发商在户型设计上的奇思妙想,从来都是层出不穷的。

许多购房者会好奇,38㎡究竟是怎样做成3房的?当然,单从建筑面积上看,肯定是远远不够的。

从严格意义上来说,所谓的2个房间更像是两个大学宿舍的上铺并列的榻榻米。

小巨蛋开发商建发地产素来以开发中式豪宅产品为主,背后是“闽企”建发集团,目前在深圳涉及的项目有合作代建的“龙华建发玺园”,小巨蛋作为其首个在深圳光明挂牌的项目,却另辟蹊径,主推小户型公寓,并以空间的极致利用为噱头,吸引购房者。

▲小巨蛋园林布局平面图本次推出的959套商务公寓,户型也相对单一,只有两种,分为38㎡和49㎡两种户型,全部带阳台、通燃气。

样板房设在售楼处,但进入参观前需将手机存放在储物柜内,不允许带入拍照。

首先来了解下38㎡的3房户型。

首先,由于层高仅为3.9米,且是通燃气的商务公寓,根据建筑标准要求,厨房不能为开放式,即在一层必须保证厨房和卫浴两个独立空间。

在此,不得不对小巨蛋的厨房和卫浴的空间表示肯定,是小户型公寓中少有的宽敞。

但是,如果放在仅38㎡的户型中,却略显浪费,也势必会挤占本就不大的户内活动空间。

其次,其所谓的“三居室”,并不是传统意义上的“三个房间”,更像是在玩“空间概念”。在一层设置两个可置物的组合楼梯,通往二层阁楼,设置三块榻榻米,以供休憩。

二层空间为开放式,相邻的两块榻榻米由一个衣柜隔开,缺乏私密性。可以设想早上起床,那种面面相觑的尴尬。

图片来源:“小巨蛋”官网

再来说说层高。

二层层高约1.7米,且因为要为一层厨房和卫浴留出足够站立的高度,榻榻米设计离地约0.5米,经过实际测量,在榻榻米上可活动的高度仅为1.2米左右。

在笔者看来,这个榻榻米式的“3居室”略为鸡肋。

要知道,小户型公寓的目标客户群,多为投资向的购房者用以出租给周边工作的单身客户。

在外卖发达的今天,厨房对单身租客来说并不是十分重要的空间。而为了“3居室”的噱头,把二层阁楼生硬划分成三个小空间,其实也相当于扼杀了住户对空间的再创造可能性。

有台湾设计师曾表示,现代年轻人的生活方式,可能更需要一张独立的大床,一些私密的个人空间,而非一个占据更大空间的厨房以及卫浴空间。

在来看看49㎡户型,同样做成了3个房间。

49㎡户型相较而言,更像是一个带阁楼的一房一厅小公寓。比38㎡户型,在一层多设有一个独立的房间。同样也是通过一个可置物的楼梯通往二层,两个开放式空间分布两侧。但层高的不足,让二层空间的利用受到限制。

项目为精装交房。

以下为业内资深人士点评,供各位购房网友参考。(不构成投资建议)

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优势

1.片区规划:总的来说,建发小巨蛋所处的光明规划可圈可点,附近商品房较为集中,附近文体设施也较为齐全,如已建成的光明区文化馆、光明区红花山体育中心和红花山公园等。

2.“双地铁”概念可为项目加分,毕竟商务公寓作为投资出租之选,轨道交通甚为重要。据介绍,地铁6号线(在建中)“南庄”站和地铁13号线(在建中)“公明南”站分别距离小巨蛋直线距离(百度测量)分别为800米和600米。前者2020年通车后,可直达福田中心区域;后者2022年通车后,可直达深圳湾口岸、后海总部基地和南山科技园等,属于光明区连接深圳核心区域的主要轨道线路。

3.附近规划有旧改利好,除了万科华发旧改之外,还另规划了宏发达叁旧改、公明兴发路片区旧改、深业信宏城等旧改项目。

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劣势

1.至于产品本身,如前所述,由于内部布局过于追求多空间分区,加上受限于建筑本身层高3.9米的规定,反而让空间显得压抑局促。38㎡以及49㎡两种建筑空间更多为噱头,户型更多在玩概念。

2.项目周边各项规划尚需时间落地,短期内周边配套不足也是其短板之一,商业配套暂时乏善可陈,周边虽然与规划中的万科华发旧改一路之隔,由于该项目前期牵涉到权益纠纷,目前基本处于停滞状态,推进缓慢。