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南山中山苑小产权房(吹风价260万起的南山上车盘值得买吗)

从老焦粗略统计来看,2010年至今,南头南片区统共推出过2个住宅楼盘,一个是御林华府,一个是红花雅筑,均是独栋小体量的楼盘,而今年,该区域内又将上新一个纯新住宅,同样也是袖珍迷你的独栋盘——南城小筑,且该盘对外宣称是“总价260万起的南山上车盘”,虽然噱头十足,但是否真的值得刚需入手,看完老焦这篇解析,或许您心里会有个答案。

1、区位交通

南城小筑位于南山区南头片区,深南大道与南新路交汇处东南角,紧靠红龙街。项目轨交出行方面,目前距离较近的地铁有1号线桃园站,以及建设中的12号线(预计2022年通车)南头古城站。根据地图测距,从项目出发,步行至桃园站约930多米,耗时约13分钟;步行至南头古城站约270米,耗时约4分钟。

公交出行方面,项目直线距离1公里范围内有20个公交站台,其中距离较近的“南新深南天桥2”公交站、“南头2”公交站台,步行均在3分钟左右,公交出行便利性高。

自驾出行方面,项目周边交通路网发达,其中城市主干道中,纵向有月亮湾大道、南海大道,横向道路有深南大道、北环大道、滨海大道,途经这些干道,可快速通达南山、宝安、福田等各片区。

推荐指数:★★★★☆

小结:南城小筑地处南头老城区,区域内交通配套发展成熟,且项目也紧邻轨交和干道,因此不论是公共交通出行,亦或者是自驾出行,整体都非常便捷。

2、楼盘信息

南城小筑,原名为正天龙雅居,项目是由深圳市正天龙房屋科技开发有限公司开发的,而该开发公司的投资公司是深圳市弘基投资管理集团有限公司,因此项目也叫弘基南城小筑。

*项目效果图

根据规划显示,南城小筑占地1940.61㎡,总建面8288㎡,住宅建筑面积为4752㎡,整体容积率为6.7,共1栋小高层,其中地上层高为14层,地下为2层,建筑物总高度51.3米,标准层高2.9米,停车位约50个。

据住建局发布的深圳市2021年三季度计划预售商品房的情况表中显示,南城小筑也位列其中,但因楼盘体量较小,因此整体的可售住宅套数仅87套,可售面积3802㎡。

目前,南城小筑已开放异地临时展厅,展厅位于南山南油地铁口的铂尔登酒店5F会议室,此前项目一直传言已进入诚意登记阶段,但因新房预售证还未得到批复,因此或推迟至8月份入市。

南城小筑为纯小户型住宅,户型建面约31-55㎡1-3房,2梯9户结构,目前户型图已经出炉,但没有标注具体的尺寸,所以老焦就从格局上分析一下。

①、南城小筑除G/F户型外,其余户型呈一字排开,户与户之间不受遮挡,但2梯9户的格局,更像是普通公寓属性产品;②、从户型格局上看,D户型是最为方正,也是房源量最多的户型,而两端位置的A、B、G等户型则非常不方正,或影响实际居住体验;③、虽然是纯小户型,但在设计上非常紧凑,1房房源只有F户型,2房房源最多,主要分布在B/C/D/E/G户型,A户型甚至还做到了3房设计,但面积等硬性条件摆在那里,因此即使没有标注实际尺寸,也能想象到具体的空间应该会很狭小。

推荐指数:★★☆☆☆

小结:南城小筑为小社区,占面不到2千平米,可发挥的空间少,因此可售房源仅87套,自身也基本不带任何生活配套;项目户型虽涵盖1-3房,但面积段过小,又是2梯9户结构,整体的居住体验感较差。

3、价格对比

目前南头片区暂无在售的一手房住宅,而区域内最近入市的住宅产品是2019年3月份推出的,同为独栋小体量的红花雅筑,该盘此前的备案均价是毛坯价8.5万/㎡。而南城小筑销售对外宣称的楼盘上车总价则是260万起,那么也就意味着,这个盘的均价或在8.8-9万/㎡之间。时隔近两年半,片区房价有轻微上浮,也是相对合理的。

*周边挂牌二手房(来源乐有家)

二手房方面,项目周边老小区居多,像一路之隔的英达钰龙园,二手房指导价是82100元/㎡;还有离项目不远的东方美地苑,二手房指导价是77000元/㎡。但以上住宅小区均是2000年出头的房源,楼龄断层比较明显,因此对比性不大。

推荐指数:★★☆☆☆

小结:虽然起步总价较低,相对容易上车,但实际单价并不算低,而且260万买南山非核心、非热门区域的1房,性较比来说相对较低,且刚需会否愿意为它掏出3成首付的房票,这点很难说。

4、工程进度

根据网上资料显示,南城小筑所处的宗地(编号:T202-0053)是1993年出让的,而中间经历易主、确权、以及周边小区投诉等一系列问题,时至2020年5月,项目才得以投入建设,所以可谓是一波多折,且折腾了几十年,若开发商后续没有重新签订受让协议,房产年限到手或仅剩40年左右,当然具体的以官方备案为准。

从现场施工情况来看,老焦3月份走访时,项目才出地面2层高,前期的基坑建设可能较慢,而从网友爆料的最新施工图来看,7月份项目的楼栋已建至10多层,接近封顶状态,后续的建造速度还是相对可以,所以入市的节点也会相应会快些。

*图片来源(网络)

推荐指数:★★★☆☆

小结:南城小筑前期因一系列问题,施工一度搁浅,但从开工过后,整体的进程还是相对平稳,尤其是今年节后,工程进度有一定的提升。

5、项目配套

(1)配套商业

前面我们提到,南城小筑总体体量较小,或不带基础的生活商业配套,因此,未来业主还是得依赖周边。项目邻近的几个小区,像英达钰龙园、鸿洲新都等都有配套的住宅底商,可与之共享。

另外,南头片区内,目前相对大型及纯熟的商业配套有欢乐颂购物中心、常兴天虹,这两个商场距离项目都较近,根据百度测距,步行约在500-700米范围内,距离适中。而再大型一些的综合性购物商场,就得自驾或搭乘地铁去后海的海岸城,深圳湾万象城,或高新园的万象天地等。

(2)周边环境

居住环境上看,项目因地块小,整体被周边的英达钰龙园、宏毕宛小区、南山劳动大厦及红花园社区包围着,居住氛围较为浓厚;但另一方面,从老焦实地踩盘来看,项目与这些小区的楼间距相对较近,低楼层视野会受到一定的遮挡。

另外,项目直线范围一公里内还有南山文体中心、南山图书馆、南山博物馆、南山人民医院等市政和医疗配套;以及南头古城、中山公园、荔香公园等景观资源,整体的配套纯熟,也为业主的休闲娱乐提供了更多的好去处。

推荐指数:★★★★☆

小结:南城小筑所处的位置是南头发展较为纯熟的片区,因此不论是商业,还是市政、医疗,亦或者是景观资源等配套都较为纯熟,同时距离也较为适中,但小区自身硬伤较为拉胯。

6、总结