北京晴波园小产权房(刚需+置换的可以去看房了)-2023深圳小产权房信息

北京跑赢大盘的房子不超过20%我们的选筹跑在大盘前面关注公众号｜京房会进入知识星球可进行提问

Q:提问:京总您好，追加提问：1.朝阳观湖国际和保利东郡这两个楼盘您怎么看？2.最近北京市场是否是房价持续走高，成交下跌？现在准备置换买入观湖国际合适吗？谢谢您

A:回答:您好,1、观湖国际属于朝阳公园商圈,保利东郡属于石佛营商圈,观湖国际的成长环境要优于保利,买房是先选位置再选楼盘,商圈决定了未来房价的天花板,楼盘决定未来的成长性,保利东郡的品质要稍微优于观湖,但商圈不如观湖,观湖的性价比和流通性都高于保利,如果论社区环境居住感的话我觉得观湖要更强一些,只不过保利建筑年代稍微新一些,可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘行情;

2、从近五年的市场反馈看北京的房价,尤其是核心区的优质盘下跌的可能性比较小,大概率会往上走,至于走多高需要看宏观市场,房价全面下跌是因为前面涨的过快,受到政策针对,所以才会出现严重下跌的情况,回顾过去5年,北京的房价并没有出现过大幅度上涨现象,从17年涨完过后的市场一直很平稳,21年受疫情影响国家给予中小企业贷款支持,北京明面上也没有将资金流入楼市,深圳太高调所以被调控,北京的淡季是置换的好时候,这个期间可挑选的房源更多,溢价权也掌握在自己手中;祝一切顺利

Q:提问:京总好。佩服您对北京楼市的深刻理解。问个西城学区选筹的问题：家庭两人年收100w，有自由存款850w，可全额用于买房。目前居住朝阳爱这城（2套房），其中一套自己名下有贷款（3居）。另一套在父母名下（2居）。

因孩子2023年上学，准备在西城买入学区房（孩子户籍随父一直在金融街的单位集体户，单位有一定概率可以帮忙上学，但不保准），故想在西城买房以做保底（可不自住，考虑带着老人，届时过来可以租房）。目前考虑在西单小学或奋斗小学附近，当然，如确定买房能上学，育民等西城其他好的小学的房子也可以。请京总指点如何选筹？需不需要把朝阳房子出手一套，在西城买更合适的房？感谢。

A:回答:您好;感谢信任!1、爱这城从2017年到今年2月份一直处于阴跌的状态,今年春节过后大概涨了10%出头,这个盘在四惠属于中等盘,属于第三梯队:四惠是偏刚需的地段,热度比较高的上车盘是壹线国际、通惠家园,这两个盘主要的价值是价格比较低,承接了70%以上国贸一带的上车客群,品质盘是东恒时代二期、金地名京;这两个盘主要是承接区域内置换的群体;爱这城价格8万左右,08年的盘,在这个区域的优势不是特别的明显;所以涨幅一直是靠后的;可通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;

从利益角度,这两套盘的三居室应该是置换为优质商圈的霸盘,因为您们的底仓比较足;+现有的资金可以选一个不错的盘;北京过去是靠刚需推动房价,未来是靠改善驱动;优质的热门商圈品质次新三居室以上的户型是未来市场的主流户型;2、单位有一定的概率可以解决入学名额,加上您们租房住的因素,如果您们想保险一点就是以最低总价买一个学区房;小户型的流通性比较有优势;

3、整个西城的品质楼盘是有投资价值的;西城是目前北京所有行政区比较好的一个区，大部分居民全是国企，央企的退休人员。医疗资源、教育资源也都是顶尖的，因为不了解您的具体资金情况,没法向您们推荐楼盘;有问题再沟通,祝一切顺利!

Q:提问:京总，您好，本人2017年买入甘露园南里二区一套63平的电梯房作为北京的上车盘。至今已经5年，微跌。最近看了您的文章，感觉自己买入的时机和地段出现了重大错误。该房的楼龄已经接近30年，考虑到未来的置换和保值，目前考虑出手更换新的标的，但是又担心卖飞，特此来征求京总的建议。PS：目前夫妻二人均在海淀上班，我在北京西站附近国企，妻子在百度科技园，手头有资金150W，房子还有190W贷款。

A:回答:您好,感谢信任!我在星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图中已经对朝阳部分区域进行过详细分析;建议认真阅读;甘露园这个商圈成长环境不是特别好,甘露园南里的流通性很好,但整个区域的楼盘均为2000年之前的老房子,很难吸收到外部人群到这个商圈,17年是北京市场上的高点,从17年调控后到目前为止北京出现过几轮行情,这个区域所有楼盘均被甩在市场后面;可通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;

从长期看建议考虑下调仓,可以往北侧的石佛营板块看看,或者西边的百子湾也优于甘露园,63平出掉大概360左右,还掉贷款还剩180加上手中的现金400不到,最好的配置方法还是问银行借,以投资为主投住分离,以租换租,石佛营的晨光家园两居室550左右,炫特500以内,国美650左右需要多加杠杆;如果家庭收入还不错可以淘淘朝青的次新盘,如果月供能力有限石佛营这两个盘很不错,整体涨幅很稳健高于甘露园;祝一切顺利!

Q:提问:京总您好！我们目前有一套亚运村这边的学区房，准备两年后孩子升初中后就卖掉，加钱换一套改善型房子。总价1000~1200W，不要学区溢价，北边的房子，首选朝阳。我们夫妻不用坐班，地铁有无均可，最好是低密度洋房……要求有点多，房龄就不奢求了，保值、品质感好就行。目前在考虑几个区域：

1、奥森周边：这片儿住了十几年了，比较喜欢也熟悉，缺点是房龄大都较老；2）新发展的崔各庄区域：新供地的奶西、环铁桥附近感觉太偏了，善各庄/阿里总部那片似乎好些？未来应该还会有新地块出来吧；

3、朝阳公园/燕莎：甚至再往城里走走，似乎有一些品质不错的公寓，北五环都卖到10万/平了，城里也还是10万，总感觉不要太划算；4）顺义：索性远点儿也没关系，后沙峪区域居住环境和保值如何呢？5）孙河：多贷些款努一努1500W上车孙河靠谱吗？看过天瑞宸章的叠拼感觉不错，喜欢那边低密度的居住环境;感谢

A:回答:您好;感谢信任!1、如果期望改善居住环境,可以优先考虑孙河地块,我在星球精华栏文章16#北京必买的十大豪宅;有详细分析过孙河地块,建议认真阅读,孙河拥有稀缺资源,北京唯一一个先规划后发展的低密度住宅区,定位壹号别墅区，人口密度极低;和其他别墅区最大的不同就是由政府统一规划,其他别墅区均为野蛮生长随意发展,所以区域整体较乱,曾经西山别墅区的一个小区被住建委冻结产权过不了户,因业主私搭乱建无法管理,北京比较有名的别墅区、西山、奥北、老中央别墅区,发展比较好的是西山和老中央,

壹号别墅区是老中央的升级版,北京缺乏世界级的豪宅区域,像其他发达国家所有的高端住区其本质就是营造一种均质的生活氛围、尽可能的保证居住区的纯粹性,以保证区域的居住者在收入、社会地位、价值观等各个方面差距较小,这是高端住宅区的价值逻辑,孙河这个区域养个3-5年大概会成型.区域湖中心规划有10万平米的商业体,可以满足区域内的住户生活需求,北京缺少纯粹的别墅区,孙河一旦成型在市场上就是稀缺.天瑞宸章还可,但由于是限竞,会有几年的封闭期,也可以看看这个区域的二手盘北京院子,流通性和保值升值性比较稳健,1500买一个大平层住起来也很舒服;这个价格段大平层会比叠拼流通性会更有优势;可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;

2、后沙峪属于顺义价值最大的一个区,紧靠中央别墅区的私立学校，因为距离国际学校很近，租金水平很高。有人气，而且是高收入聚集的人群，同时后沙峪有强大的文化底蕴，可以同时承接机场和望京的溢出，未来自带产业，重点发展的是临空经济新兴金融和总部经济。是顺义发展最好的一个区，紧靠罗马湖温榆河,有稀缺的生态环境;但目前还是靠望京的通勤支撑成交量;1200-1500的预算买这个地段属于资源错配;在房屋保值性上不如市中的稳健;

3、我在星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图中已经对朝阳部分区域进行过详细分析;建议认真阅读,崔各庄的位置从表面上看比较有优势，紧靠望京,但配套很差;或者说没有配套,所有的配套都要依靠望京;区域有2个博物馆,目前交通也比较差,从崔各庄到望京很绕,这个板块的新房需要做好短期没有行情的打算;长持未来只能等配套完善;就存在不确定性,可以对比下南侧的酒仙桥区域;也是一个没有商圈的区域，城中村太多改造难度比较大，大型的艺术区占据着大面积的土地资源,导致整个区域商业的布局不是很合理,这就导致了改造优化的难度.很难吸引到外区的人到这里买房;

虽然依靠望京产业优势,但房价常年跑输大盘,崔各庄区域也存在和酒仙桥类似的城市病;善各庄的地理位置要比崔各庄更占优势,可以留下一下土拍;综合:奥森、孙河都可,奥森属于纯居住板块，没有学区溢价，紧靠城市公园绿地，生态资源在市场上比较稀缺。整个区域居住的人群也都是企业高管，高校职工，央企领导;人文环境属于社会上层精英阶层;保值升值性还可,如果觉得楼盘旧则可以考虑孙河;祝一切顺利!

Q:提问:京总好！读了您不少文章，很受启发！现在卖房加首房首贷，大概有1000到1100，想在国图这边换房子，主要考虑孩子上班方便。想向您请教;一，这附近保值加自住，最值得选的盘是哪个？目前看了韦伯豪和人济山庄，您更推荐哪个？或者是否还有其他更好的盘？二，目前的资金，买这两个盘都有点尴尬，买两居还行，好的三居都够不着。家里还有一个龙湖时代天街的三居，是否有必要做个抵押，提高资金量？

A:回答;您好,感谢信任!1、韦伯豪和人济山庄从中长期看韦伯豪更有稀缺价值,韦伯豪属于魏公村板块,在区域内一直处于领涨的状态,魏公村除了韦伯豪和悦园是2000之后的楼盘,其他盘多为80、90年代建成,商圈优质,而商圈内80%-90%的楼盘很拉垮,只有少量楼盘的品质还可，那么这几个楼盘就会成为这个区域人人都追捧的楼盘，从而一次次将房价推高;如果地段内没有新的住宅供应,那么这类住宅产品的可上升空间就越大;这个是微观市场逻辑,

而人济山庄属于紫竹桥板块,像紫竹花园、中海雅园、中海紫金苑、主语家园都是人济山庄的竞品,从房屋的成长性韦伯豪可上升的空间更大,如果论居住品质主语家园、中海紫金苑的品质更高,可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;2、关于加杠杆有很多种方式,抵押其他房产或者以新买入的房子做都可,成交价X0.95X0.7=可贷款总额,总价1000万的房子,评估价在950万左右,可贷7成,就是665万,总价1000万的房子首付款(不含税费和中介费)是335万,这是目前贷款额度的上限,和首套二套几环二手新房无关）可参考精华栏文章07#巧用杠杆，贷款的利用,有问题再沟通,祝一切顺利!

Q:提问:星主你好，一是请问世纪城头部楼盘是哪个？二是世纪城板块与万柳板块相比较来说优劣如何？三是计划2600左右购房，从投资角度来看两个区哪个楼盘合适？谢谢。

A:回答:您好,世纪城第一梯队楼盘观山园、晴波园、晴雪园、鲁艺上河村、翠叠园、春阴园;世纪城的密度要比万柳大,生活配套要比万柳更完善,有世纪金源平时购物吃饭比较方便,万柳只有一个华联,但生活氛围更好一些,属于闹中取静,西侧有昆玉河临河公园,从区域上万柳的房价天花板要比世纪城更高,商圈的成长环境优于世纪城;2600可以关注下万柳的碧水云天、光大水墨风景、万泉新新家园;世纪城可以关注下晴雪园、晴波园、观山园;可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;祝一切顺利!

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01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）

08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策

03#北京楼市价值正在沙化

04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘

05#因为保障房充足，所以商品房B涨

07#巧用杠杆，贷款的利用

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