深圳小产权房网深圳小产权房网

小产权房子收房?应如何解决?

■本文作者:张勇北京在明律师事务所

(此处已添加小程序,请到今日头条客户端查看)【案情简介】

河南洛阳的赵先生等20位委托人在2018年所购买的某楼盘“小产权房”,按约应当在2018年底交房,但至今仍被拒绝交房。

找开发商讨说法,要求退款时,遭到开发商强硬拒绝;要求交房时,则被开发商屡以“补办大产权房成本增加”等借口推脱。更过分的是,开发商要求赵先生等人按照高于周边“大产权房”房价的标准补交房款,否则不可能交房。

在退房、交房均无望的情形下,赵先生等人慕名找到了北京在明律师事务所的杨念平、张勇律师。

【办案经过】

代理后律师杨念平、张勇考虑到“小产权房”买卖合同可能属无效合同、案件或将面临执行困难、委托人确需房屋居住、临近年底委托人急需退款好好过年的现实因素,认为本案目前的最优方案为通过快速诉讼方式解决争议,并制定了“四步走”诉讼策略:

第一,立即起诉要求履行合同交付房屋;

第二,调查取证调取楼盘开发合伙人身份信息;

第三,追加合伙人为共同被告要求承担连带责任;

第四,根据法官意见,调整增加备位诉讼请求,要求退回购房款并赔偿损失。

此外,应当在条件允许时,第一时间进行财产保全,以保障后续案款的执行。

【案件结果】

案件办理过程中,在充分沟通的基础上,法官尽心负责、委托人积极配合,经协调、立案、调查取证、追加被告、变更诉讼请求、开庭、执行、执行协商等程序,基本完全按照既定的方案进行,当事人最终收到了判决退还的购房款和违约利息。

需要特别注意的是,虽然本案经历了诸多诉讼程序,但从2021年11月底立案到2022年1月20日全部拿到执行案款的不到2个月时间内,委托人所委托事项已经全部得到解决,委托人心里的石头得以落下,过了一个“放心年”。

【法律问题分析】

本案涉及一个至今仍未形成统一意见的法律争议问题,即:“小产权房”买卖合同是否有效?

经检索,目前,司法判例中认为“小产权房”买卖合同无效的意见居多,但仍有部分持不同意见的裁判观点,认为应当采取物权行为的二分法,即合同标的合法性不应影响债权行为即合同本身的效力,那么,“小产权房”买卖合同属于有效的合同。

由于《民法典》第五百九十七条属于对于原《合同法》第五十一条无权处分规则进行的调整,笔者倾向于认为“小产权房”买卖合同的效力不受标的物本身合法性影响,但对于《民法典》第五百九十七条如何解释和适用,仍需一定时间形成统一的裁判规则。

对于司法实践而言,因无效属于法庭主动审查事项,在诉讼中可以考虑按照“小产权房”买卖合同的效力不受标的物本身合法性影响的思路来设计诉讼请求,或者在诉讼请求中直接有意忽略合同本身效力问题,在立案后,可以通过与主审法官进行充分沟通并酌情调整诉讼请求。