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买小产权房需要首付吗(2022年置换房源,置换的正确姿势在这里)

近期问答集锦

【粉丝提问】大表哥你好,请帮我分析个问题。感谢!内心有一点想换房,跟租房之间纠结。具体情况如下:37岁,老婆名下有一套房自住,小三房。价值680万。一家四口还有个阿姨。父母住在另外一处比较破旧的别人的小产权房。现在目前面临的困难是想住一个大点的房子。不知道是买好还是租好。买的话想买个自己现在所在的花园,双拼的大概需要900万。如果租呢,大概9000块钱。买商品的房子,名额自己可以想办法。如果买的话买在同个花园,自己其实已经有一套房子,学位来说对自己也无关紧要。买的话压力有点大,租的话压力就轻很多。不管租还是买,自己一家人带上阿姨住大房子,自己现在住的小三房让给父母住。您说我是租好还是买好?如果是租房住,每个月9000块钱的房租。对我来说比较划算,因为我的钱如果不买房,在其他地方产出的话,回报率也是比较高的。如果买房的话,900万的房子,既使贷500万利息的话都不止2万块钱。

回答:

1.你已经解决了自主,同时有更好的投资出去承载资金,你的情况现阶段完全没必要买!

2.大多数人在买房这个观念上都有很强占有欲望,才导致自己活得很累。你已经解决了居住问题,改善学位也不是需要考虑的。换房的目的只是拉近与父母之间的距离,这个时候房子是不是你的其实并不哪么重要。重要的是,一家人能在一起,就算不在一起,在同一个小区也能好好照顾。每年10多万的的亲情开支,于情于理,而且你现在这套的增值是肯定可以抹平而有盈余的。

3.男人在步入40左右这个年龄阶段是事业资源密集的黄金期,背负过大的压力会影响重大决策,不要因为“感情牌”的内部压力而提前封住了上升通道的天花板,对于天下父母来说,是希望自己的子女飞得更高,子女自己的小家更幸福美满,而不是飞得很累。当你每个月不再考虑月供的时候,再去进一步提升生活品质。

【会员提问】目前家庭名下有两套房子,一套是小户型学位房,市值300万,由于购买时间不足三年以及需要读书用,暂时不能出售,贷款有80万。另外一套是布吉万科鹿城的房子,市值460万,有贷款320万。目前手头有积蓄100万,年收入150万,可以确定收入能够稳定上升,两个小孩。现在由于房子小了,想把布吉的房子卖掉,换一个家居大一点的房子,四房或者五房的,如何操作?一直关注您的内容,获益匪浅,望老师抽空予以指点,非常感谢!

回复:

1.首先,第一套学位房的空间:300*0.7-80=130w,也就是说第一套学位房可以通过加按二次按揭把130w的房贷空间再次贷出来。虽然限售和学位使用不用卖,但作为融资“机动”部队,随时可用。

2.你现有的负债400万,月供2.2w左右,按照你的月收入条件,是完全可以增大负债来换取居住面积,并且不会有太大供楼压力。给你计算一下。

比如,置换到同小区万科鹿城的四房690,新盘万科鹿山四房800,新增差价290~400,也就是说卖掉原来换四房后,总负债扩大到570-640,总月供3.1~3.5w左右。按照你的平均月收入12万来算,是绰绰有余。

3.具体如何操作?正常情况下,卖掉万科鹿城三房的话,再买,深户家庭二套就需要首付7成,这样的话,首付需要560,基本上就把你拒之门外了。但考虑到你的首付少,月供能力强,是完全可以使用7改3的首付手法。

4.可以通过垫资全款购买,然后抵押,7成改3成首付,卖掉后还清万科本套欠款,你有140+100=240万在手,三成首付,也只能刚刚好够上700-800万的四房(贷款490-560),总负债570-640,月供3.1~3.5w左右,但是没有资金在手留防火墙和购房税费怎么办?

5.这个时候,“机动”部队的100多万就派上用场了,而且税费不够,可以申请五年期税费贷(比房贷利率还要低3.8~4.2%),由于你每个月的正向现金流是可以覆盖3倍以上的月供,这些“机动”部队只需要短时间周转即可让它们继续“复员”。

【咨询】大表哥,你好!学区房一直是房价上涨的领头羊,现有的这些手段,能控得住吗?

回复:

现在主要有四个手段:名额分配,多校划片,公民同招和六年一位。从教育均衡的角度看,都是非常不错的政策;但从抑制学区房的角度看,完全是天壤之别的效果。

做得比较坚决的是上海和北京。前段时间上海实施了优质高中名额分配,把超半数的名额分配给几乎每一所初中。

新闻报道就出来了:学区房应声而跌。

学区房的含金量被降低:优质初中被优质高中录取的学生名额变少了。所以,在政策刚出台的当下,跌也是正常的。那么,以后呢?

北京实施多校划片有几年了:一套房子对应几所小学,读哪一所不确定。政策刚出台时,学区房也是应声而跌。但现在涨回来了。

大家花了一些时间终于接受了这个事情:买了学区房不一定能读好学校,但不买一定读不了好学校。

其实深圳和北京是同一个道理,都是把优质教育资源给稀释了。好学校终究是有限的,中国人口多,再稀释也还是稀缺的。

【咨询】你好,想要进行置换,请问当前应该再购置一套还是置换呢?置换有什么要求吗?

回复:

经过几年房价暴涨,商品房意识应当越发重要且置换会越来越普遍,对于投资性房产要寻找具有领涨性的产品,伴随大都市圈战略、强二线城市崛起、城市中心转移等,置换越来越重要,但要遵循几大原则:

首先是要有置换意识,刚需是当前房产行情的主要走向,而置换就是下一轮行情的主流需求;

其次要挑好标的物,未来的好产品应当符合:优秀城市+符合城市发展方向+次新房+地铁盘+名校,以及不错的小区园林和物业;