北和镇小产权房(北京楼市正在酝酿新一轮“浪潮”)-2023深圳小产权房信息

北京跑赢大盘的房子不超过20%我们的选筹跑在大盘前面关注公众号｜京房会进入知识星球可进行提问

Q:提问:京总您好！我家庭的情况如下，请您指点。北京清河有一套一居室住宅，市值500万，出租；顺义有一个商住，市值60万，出租；深圳有一个商住，市值80万，出租（人不在那边不好租）

现在全家在回龙观租房，因为孩子大了，清河的房子小不能回去住了，手里有现金110，现在想置换，深圳的肯定卖掉，能到手80万。北京的房子有两个思路：思路一：卖清河房，700万首付，换到海淀清河永泰附近，顺义的留着；我是希望无论如何在北京能有两套房子，给儿子留一套，自己一套养老。

思路二：不卖清河房，卖顺义，250万首付，在回龙观买二套，但是今天看了一下，龙锦这样100平左右的二居室都要530多了！我们夫妻已经40多岁，收入恐怕不会上升太多了，孩子还读小学，贷款太多怕将来很吃力。如何决策，还请您指点，谢谢

A:回答:您好,感谢信任!从您持有的房子属性上看,深圳和北京的商住应该出掉,这种盘我们是不建议持有的,所有的商住,因为产权属性一般居住的人群都比较混乱,导致市场流通性很差,即便是北京的繁华地段,一个小区一年的成交量基本都是个位数,成交价基本都是骨折价

其次居住体验差，商水商电+高额物业费，持有成本大大增加。没有住过公寓或深入研究过的人，一定以为精装公寓居住体验一定很好，其实公寓的空间格局和普通住宅完全是两个概念，开放式厨房各功能间空间狭小，多数通风采光较差没有阳台，没地方晒衣服而室外走廊是大通间，后续卖出税费极高，涨幅远远低于住宅

其次再说租售比,一般的商住是靠租金收益,房价高增长期间,租售比是一个伪命题,听到专家谈论租售比,只能证明他们学的很烂,现在的房价体现是未来的购买力,在房价高增值期间,投资者对未来的预期值更高,单独考虑房产升值一个指标即可,租售比是在那种房价不涨的前提下,作为一种理财对比的计算方式,房价一旦上涨,租售比没有什么实际意义;

清河一带依靠上地集中产业优势,房价相对牢靠;未来还有一定的上升空间,区域涨幅的规律是:品质盘、次新盘、老旧小区,如果清河的盘低于大盘涨幅,可考虑把2套商住+1套清河全部出掉加一些杠杆,集中资金选一套不错的纯投资盘,房子过几年增值后再把增值的部分套现出来给孩子买一套即可;

这样既能满足在京2套房的目标,保值增值性也比较稳健,如果清河的盘还不错,可保留,用2套公寓换一套住宅;当下的买房逻辑已变,2013年之前,整个中国的房地产是处于普涨周期,那个阶段是什么房子都涨,并且涨幅都差不多,越博傻赚的越多,2013年到2017年之间是普涨转向结构周期的过度阶段,过渡阶段并非所有的房子都涨,2017年之后开始出现严重的分化潮;涨幅差的房子留着其实意义不大,不如换一套优质盘,涨幅上来可再买入;建议认真阅读精华栏的文章《81#北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利!

Q:提问：京总您好，看了您星球的文章，真的觉得自己是个冲动型购房者，深感读书太少看文章太晚。本人自2010年开始买房折腾之路，但确实是以能够到哪儿算哪儿的思路来买房，一直在大兴从40平的开间，60平的老破小，现在是换到了首座御园一期92平的两居室（想必这个盘您也很熟悉了），去年脑袋一热又到河北大厂买了万科新都荟的80平两居室。

本想着这样的状态可能会稳定好多年，小孩刚满四岁想着在家门口的北师大大兴附中（九年一贯）一直念完就得了，门口的大兴机场线也开了，S6线和附近的19号线南延预期也在。但是这两年换到这后逐渐发现整体舒适度还可以（自己开车，爱人基本居家办公），但确实和其他商品房楼盘相比涨价缓慢，看了您的几篇文章后更是有恍然大悟的感觉。现在想着换房的话一是奔着更好一些（至少是预期会更好些）的学校，二也是想着能够尽量跟上房价稳步上涨的步伐。

这几年手头ZD有限，估计卖掉首座的房子，加上其他现金能凑到最多280-300万（考虑到后续孩子上学，用自己名义买肯定得二套，老人倒是还有资质，又不想太影响生活品质），大兴天宫院，枣园（这俩地方换过去是否有本质提升），通州运河，亦庄河西河东（预算太紧）等等都在研究和看，对于这种情况，大神您有什么建议？（这两年财政吃紧，家里收入每月2-2.5万）

A:回答：您好,感谢信任!1、您的这一番操作，如果放在04年05年今天的收益应该是比较可观的，您的房子全部在外围，但北京的楼市已经到下半场，大面积普涨的时代也已经结束了，即便是利好的政策也是维稳楼市，不会再出现大水漫灌

涨价的始终是点状的一些板块，这些冷门很难轮过去，即便是轮过去，也是阶段性的，可能虚火旺盛会涨一波，但没有持续的购买力很快就会出现回落现象，优质的房产是正常的价值爬升，今年涨10%，回落2%，明年涨20%回落5%，但不会出现过山车现象涨30%回落20%，这些都属于不健康的表现。

2、天宫院和枣园相比，枣园会更有优势一些，但还属于外围，大兴西边这条线的龙头板块是西红门，龙头板块涨完喘息的时候会轮到外围，也就是枣园。3、建议停止买入，重点是调仓优化，市场热的时候把这些杂盘全部出货，拿到现金保留房票往热门商圈换，多到楼下中介门店走动，了解小区的行情;建议认真阅读星球精华栏的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利!

Q:提问:京总好！最近又看了一些二手房，朝青的和常营的感觉我的预算满足我的居住需求（实住85平朝南首付250左右）基本没有，通州又觉得太远。我是距离双井不能太远，养了5只猫的用户。

1.看了豆各庄的万科青青家园98平485万，感觉户型朝向和楼层都还不错，就是觉得02年的小区有点破会不会以后不好出手，这个楼盘您觉得保值可以吗？会不会有大掉的可能2.万科青青家园和龙湖熙上都在500万左右（龙湖熙上要590万85平实住67平），选择哪个更好呢？

A:回答;您好,豆各庄中规中矩,这个区域第一梯队楼盘是富力又一城C区、B区、A区，第二梯队是万科青青家园，青荷里南山园小区，京城雅居，剩余的都为杂盘，豆各庄的不足比较明显，没有配套只有一条地铁，西靠五环，东临通惠河，区域北侧是小工厂和禁毒基地，居住的人群结构也比较一般，可以淘淘富力城C区90平南北向的2居，

其他盘居住体验很差可以对比看看不建议做首选，虽然这个地方的升值属性偏弱，但价格比较低保值性还可，如果能淘到C区低于市场价的盘还是很划算的，区域价值提升后这个盘会是领涨，买入的价格低卖的时候溢价权也在自己手里，其次也可以往百子湾看看，从区域价值上优于豆各庄和双桥，金海国际南区的小两居600以下可以搞定，美丽山500以下但户型差点，百子湾的盘从流通性以及保值增值性都优于豆各庄和双桥，250万撬动500-600万左右的资产可以说是效率最优了,祝一切顺利!

Q:提问:京总，您好，在通州区健龙森车程二十分钟内，大两居，价值在400-700之间，有电梯，人车分离，南北通透，能保值增值的小区，老旧小区不考虑，对学区没有要求。如果有同时满足居住需求还有比较好的保值增值功能的，可以选择价值高的。如果没有两者兼顾的楼盘，在满足居住要求的前提下选价值较低的。对通州很不了解，希望京总多给提供几个小区参考，选择顺序也拜托给个排序。眼下购买时机合适吗？

A:回答;您好,感谢信任!距离你很近的武夷花园商圈即可,通州新城的核心板块,也是发展最好的一个商圈,政府规划文件中01组团,这个商圈的东侧是行政办公区，西侧是运河CBD，南侧是运河风景线，通州重点发展的是新城，新城重点发展的是五河交汇的运河商务中心，武夷花园商圈刚好在市政府西侧,这个区域在过去并不是通州重点发展的区域，因市政府搬过去之后，整个通州新城规划是向北的，所以这个地方就变成了核心区；

有运河商务中心辐射，区域品质在整个通州，甚至整个北京也属于稀缺性的，紧靠大运河风景线，而这个商圈大多为品质次新盘和新盘,通州政府持有大量的土地,所以老旧小区的保值属性差点,新区新盘会是未来市场上的热销产品;可以关注下融御、京贸国际城;

除此之外可以关注下万达商圈,万达商圈的优势是配套比较成熟,交通购物都很方便,也是通州最早兴起的商圈,这一带的二手次新保值增值属性很稳健,富力金禧花园、万方家园、帅府园二期都是不错的盘,如果追求更高的居住品质计划长持可以优先考虑武夷,如果对持有时间不确定,期望短期能有一个稳健的增值可以优先万达,可以查看精华栏文章通州跑赢大盘选筹导图,按照文章选筹包赚,祝一切顺利!有问题再沟通!

Q:提问:京总好，翻了您星球不少文章，最近自己又看了几圈房，预算2000，加杠杆可到2500，因为一直住在朝阳，也没学区要求，所以主要在考虑望京和太阳宫。您指出无学区更建议望京，我很认同，但这点是不是更适用于某预算区间，比如2500w以下客群，另有几点不解;一是关于学区溢价，是否可以认为太阳公园的三室以上户型，没多少溢价，算了下大户型租售比，感觉不低和望京几个标杆盘也差不太多

二是板块方面太阳宫可以辐射到国贸甚至海淀的一些客群，尤其无京籍的，（新北苑就有不少海淀的客群，感觉太阳宫交通也勉强可以够到），说这个因为觉得望京太吃本地产业，互联网行业现在有不确定性，谁知道十年后是不是还能养出一批推的动那时更高房价的人群，另外望京更有实力的人群，会溢出到哪里，可以认为太阳宫的天花板可能更高吗

三看到太阳公元这轮涨幅有些停滞，原因是什么？多校？新盘？一方面觉得太阳公元没有对标，去望京看时那边链家的都在说保利对标的是太阳宫;一方面又看到太阳宫滞涨，感觉您也偏向于望京，心里没底。谢！

A:回答:您好,1、太阳宫和望京相比,太阳宫应该说比望京更高一个级别,太阳宫属于朝阳的标杆区域,可以和海淀的万柳做比较,两个区域都有学区,而这两个区域的学区属于锦上添花附加价值,把学区摘掉,真正的价值主要是地段的稀缺性,太阳宫处于三环到四环之间,贯穿于望京和CBD之间,也属于朝阳闹市中的核心,太阳宫在望京崛起前已经发展较好,国贸以北有断层缺陷,国贸以南比较优质的区域大望路、双井;

以北到三元桥无优质商圈,全是老房子+写字楼混为一体,居住体验大打折扣,东边是朝阳公园,豪宅盘扎堆品质次新均为大户型,所以门槛较高,太阳宫以南三环内均为老社区,东北方向是不争气的酒仙桥,西侧比较好的是奥森板块,所以太阳宫在市场上的优势很凸显,向北向南都吸收到高端改善客群,望京分为望京东、西、北和南,发展最好的是望京东，标杆楼盘保利中央公园，融科橄榄城，远洋万和,准确说能和太阳宫做对比是望京东,而不是全部望京,预算2000或者+杠杆到2500,首选的是这两个区域内的霸盘,这些霸盘主要的稀缺性是综合素质都很过硬,好地段好位置好楼盘好户型;天花板会比较高

2、望京目前的著名企业分布为奔驰总部、阿里、西门子、探探、优酷、理想、携程、美团、360;这些企业的吸金力度在市场上属于天花板级别的,有正在发展的,有已经发展成熟的,也有正在走下坡路的,市场永远只有一个法则汰弱留强,永远都会有阵亡的,也有冲出来新兴,这些公司的特性是只要踩中风口期可以一夜之间崛起,崛起之后能红几年是个未知,而望京的主要价值是“聚焦”,现阶段只有“聚焦”价值才稳定,发展了十几年沉淀了一批又一批企业,也是北京产住结合标志性的区域;整体安全系数相对高一些;

3、太阳公元这轮涨幅停滞的原因是前面几轮涨势过快,北京所有的优质地段经过上涨周期回调属于正常现象，一般涨30%回调5%-10%属于正常现象，不会大起大落，涨50%回调50%的区域存在炒作现象,其次跟区域内新盘有关;整体2000-2500选太阳宫的标杆盘和望京的标杆盘都可;祝一切顺利!

Q:提问:京总您好，知乎上慕名而来，想请教您几个问题。目前我在亮马桥附近工作，我对象在丰台总部基地工作，都是未婚，毕业后落户到北京的。她有首套名额，我们的思路是婚前各买一套。

第一个问题是您觉得我们两这种情况是合起来买一套三居室，还是各买一套两居！我的预算是900左右，她是500，都是考虑了贷款后的总额。目前我看了酒仙桥、超青、双井、大望路等区域，比较中意的是双井、大望路那边，原因是两个人上班的通勤远近合适。看了首城国际、苹果社区南区、禧福汇，东方雅苑，风度柏林，我比较中意的盘是禧福汇，原因是小区环境好，缺点是两居户型没有南北向。

第二个问题就是请您看看我选的大望路这个区域怎么样，其次是这个小区怎么样在这个区域里面，或者您还有更推荐的区域吗？第三个问题就是我对象500万的总价预算，在通州看了京贸国际城，也在考虑丰台的两居室，主要想法是沿地铁线，看了七里庄附近的、庄维花园以及草桥附近的恋日家园，请您看看这个选房思路是否正确，在通州和丰台区域给出您的建议，或者还有没有其他建议，感谢您了

A:回答:您好,感谢信任!1、900+500分为2套建仓,在你们目前看的这些区域也能选到不错的投资盘,如果集中起来优势会更大,第一:北京因长期的调控导致目前的改善群体全部被积压;整体的购买力大多集中在改善客，市场回暖会逐渐释放,1400万可以拿到核心地段次新3房，这种户型会是未来几年的主流产品;第二:你们可以保留一张完整的房票,待房屋升值后有很大的操作空间.

2、如果500万的预算可以重点考虑下朝青东边的常营板块,常营属于次级板块,无学区溢价,配套成熟、有购买力支撑还有那么一点点缺陷的区域,现在向西主要承接国贸一带的通勤人员,未来向东受通州大运河辐射,未兑现的利好;不足是常营的城市界面还稍微有些不足,整体稍乱,这也给未来的增长空间留下了潜力,如果慢慢完成整治,区域的价值会再上一个台阶;作为500万投资在全京选筹应该是最优的区域了,整体要比丰台价值大一些,其次朝阳的价值大于丰台;丽泽附近一带的盘还不错,但前期已经上涨了很多,现在丽泽有没有完全兑现,朝阳更稳健一些!京贸国际城这个盘属于通州核心区;位置和品质都不错,但兑现需要时间,如果计划长持的话可以考虑;

3、酒仙桥、朝青、双井、大望路这四个板块除了酒仙桥其他都可,酒仙桥是个很独立的板块，整体面积较小无法形成商圈，很难吸引到外区的人到这里买房,并且电子城未来的发展并不是特别看好，城中村太多改造难度比较大，大型的艺术区占据着大面积的土地资源,导致整个区域商业的布局不是很合理;而朝青大望路双井一直口碑不错的原因是整个北京老公房产品占到市场一半的比例，导致次新产品十分稀缺，不管是上车还是置换的人群

大量的需求一次次推高了优质区域次新的价格。一个区域内有充足的购买力，但地段内的住宅产品大多是老公房或者老破大，只有少量的次新或者品质改善产品，就会成为这个区域人人都追捧的楼盘，从而一次次将房价推高;东三环国贸以北有断层缺陷,往南比较优质的区域大望路、双井;国贸以北一直到三元桥无优质商圈,全是老房子,东边是朝阳公园豪宅盘,往东就是朝青,配套成熟,品质次新盘扎堆儿,加上仅靠国贸天然优势,所以朝青成为了吸收国贸一带购买力最强的区;其次是大望路和双井

首城国际、风度柏林、苹果社区南区都不错,禧福汇，东方雅苑热度较低,在同区域排名靠后,朝青可以看下润风水尚东区、银谷美泉家园、天鹅湾北区,朝青的盘从品质和户型上要优于双井,居住体验也更好一些,建议认真阅读精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝一切顺利!

Q:提问:自住改善预算1800-2000，要求：200平左右4居，新房二手房均可，五环内区域不限，期望项目品质高增值空间大，目前二手房关注了山水文园，新房关注了北京悦府和中建宸园，请星主帮忙分析权衡利弊推荐优选，其他项目也可。

A:回答:您好,感谢信任!1、山水文园的区域价值低于楼盘价值,如果做改善置换长期持有这个预算不建议选这样的区域,北京经常会出现同一个区域价格反常怪异的现象，一是学区因素，二是新房癌因素，整个北京老公房产品占到市场一半的比例，导致次新产品十分稀缺，不管是上车还是置换的人群，大量的需求一次次推高了新房和次新的价格。

一个区域内有充足的购买力，但地段内的住宅产品大多是老公房或者老破大，只有少量的次新或者品质改善产品，就会成为这个区域人人都追捧的楼盘，从而一次次将房价推高;山水文园就是这种情况;山水文园属于华威桥板块,这个区域的普遍均价在6万左右,山水卖10万主要是楼盘价值,但这个区域在朝阳实属一般,朝阳的东南部是发展比较落后的区域,区域没有统一规划,南磨房路以南潘家园区域、分钟寺都是被抛弃的区域,1800-2000的预算买在这个地方有点资源错配.

2、2000左右的预算在北京选筹,无论是哪个行政区都应该关注龙头板块内的标杆楼盘,这样不仅能保证流通性,保值增值性也能跑赢市场平均值,这两个新盘中建宸园相对优势大一些,奶西地块是目前新房市场比较值得买的,从楼盘的位置以及后期可开发程度用肉眼看都还可;但空白区域兑现总需要时间,期间存在规划落地的不确定性,优势是楼盘新;

这个区域如果运气好规划全部落地发展成熟会赚,但投资不是赌博,这种潜力区域如果楼盘后期没问题，是可以实现暴击;但存在一定的风险性,2000的预算选择稳健性放弃有风险高收益更有利于资产的保值升值性,稳健性是放弃高风险高收益，把投资交给时间,做时间的朋友,财富就像滚雪球;选择确定性高的板块，哪怕增值的不多，只要有收益，后面就有机会置换升级继续建仓!

望京内融科橄榄城三期230平四居;这种户型无论是在区域内,还是楼盘都属于非常稀缺的,出房基本都是秒抢,国风上观197平平层四居、上京新航线200平平层四居;朝青板块天鹅湾220平四居,这些楼盘除了融科三期会超预算(可通过杠杆解决);其他楼盘全在预算之内,这些盘的升值性和新盘不在一个级别,几轮下来二手房的收益可能都可以再买一个投资了,新房房本还未拿到;这是金融属性的差别.如果以投资为主,关注龙头板块标杆二手盘更有利于资产的保值增值性,可查阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,按照会员文章选筹包赚,祝一切顺利!

Q:提问:感谢京总专业的解答，很受启发！接下来又有三个问题向您请教。一是，您说的850万（首付650+200贷款）在综合价值比较高的区域投资，可有推荐的区域和小区？二是，若家人接受不了租房，那么围绕德胜二小，在德胜（目前价格微跌，性价比似乎有一些，学区溢价挤出点）以及德胜二环的东西南北买，您推荐哪个区域？您不推荐东边和西面，那南面（什刹海和新街口）和北面（马甸和二环之间），您有推荐的板块或小区吗？三是，关于贷款，我不懂金融，只知道通胀贷款没问题，通缩不能贷款，而有传闻美国通缩因而中国也会跟着，因而问您的问题是，中国接下来十年是通胀还是通缩？要不要贷款多一些？我们二套，买老公房可以多贷一些（300万），买商品房贷不多（186万），犹豫多贷还是少贷。再次感谢！

A:回答:您好,1、850做纯投资,比较适合的区域可以看看朝青和望京板块,这两个区域有产业群辐射,整体购买力充足,房价相对牢靠;华纺易城2居室价格800左右,青年汇佳园三居室850左右,这两个盘都是朝青的热盘;望京的澳洲康都2居室850-900之间,慧谷阳光800左右,首开知语城2居800左右,这几个盘都是比较适合这个预算投资的稳健盘;

2、围绕德胜周围的一些区域,东边的六铺炕、南边的西四、西边的新街口、官园都存在学区因素,马甸以北的投资属性稍弱,东边的安定门稍好一些,青年湖公园附近好一点的可以看看西营房;但如果只是为了居住再入手一套学区不划算;资金不能最大化利用

3、我们国家三个重要数据；货币，实物和通胀，也就是说滥发纸币的速度远远超过实物;造成了全社会的通胀;纸币通胀是房价上涨的唯一动力;货币超发比起其他商品，房子的价格最先上涨;房地产作为重要的生产要素,决定了它天生与实体经济绑定,作为国家层面,最理想的情况是在老百姓收入提高,房价保持不变,而现实是,想要扩大生产力,住房需求必然会增加,房价很难不涨,如果想要扩大生产力不带动房价上涨,只能以技术密集型产业代替劳动密集型,然而这会影响就业,老百姓的收入会降低,这就违背了政策的初衷;也就是说只要其它前提条件不变的情况下，只要货币供应量继续增加，房价上涨没有尽头;

利用负债投资房产,等于占有了新增货币稀释他人财富的便宜,通胀的本质是对财富进行再次分配，每一次通胀等同于“抢劫”，即最先获取到新钱的群体受益是最大的，反之最晚接触到新钱的群体则会承担损失;除此之外通胀还会加剧贫富、阶层分化的速度，富人通常有很多资产，他们可以拿这些资产去获取新增的信贷，也就是新钱，穷人的资产很少，获取新钱的机会同样变少，普通人利用一切渠道和资源贷款去购买优质房产，买那些能跑赢通胀的房产，就是最有效的“抢钱”方式;通胀不会同时并均匀增加所有商品的价格，只会永远一波一波地改变商品物价;优质房产价格越来越高其实就是阶层越来越分化的具体表现;可阅读精华栏文章08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策;祝一切顺利!

北京跑赢大盘的房子不超过20%我们的选筹跑在大盘前面关注公众号｜京房会进入知识星球可进行提问

公众号知识星球内部文章

每周更新一篇

宏观类（部分文章）

01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）

08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策

03#北京楼市价值正在沙化

04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘

05#因为保障房充足，所以商品房B涨

07#不懂杠杆，就无法进阶

41#浅谈房地产泡沫

微观类（部分文章）