小产权房App，2020购小产权房有哪些风险｜幸福锦囊-2023深圳小产权房信息

此外，据财经网报道，广州市规划和自然资源局近日出台《广州市“房地一体”农村宅基地和集体建设用地确权登记发证工作方案》，广州小产权房将一律不予确权登记。可以看出，小产权房可以说是彻底要“凉”了。那么，你知道什么是小产权房吗？小产权房与违建有什么区别呢？为什么不能购买小产权房呢？有关这一问题，幸福锦囊邀请了专家来帮你分析分析！

问：小产权房是什么？能否转正？购买有什么风险？

回答：@小粥买房：

1.小产权房的定义

小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。

“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。按照国家的相关要求，“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。

2.小产权的归宿终将如何？能否转正？

小产权房不能转正。小产权房从一开始就是非法的，这类房产没有缴纳土地出让金，没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会予以备案，法律上自然得不到保护。

小产权房只允许租，不允许流通交易，将是未来的趋势。假设小产权房得以转正，那将与商品房享受同样的资源待遇，就拿教育资源来说，在资源不足的情况下，如何实现平等分配？且小产权房本身就存在着问题，建设标准不达标的事件屡屡发生，肆意让其合法化，承担的安全风险较大，所谓的“转正”，并不是一件容易的事。

在“租售并举、租购同权”的号召下，政府放开了小产权房租赁市场，但后续租赁市场如何“同权”，也是掌舵人需要去化解的难题之一。

3.小产权房到底能不能买？

首先“小产权房”这个名词是不准确的，小产权房实际上就是无产权房，在物权法、不动产登记联网及未来房地产税的征收体系内就没有所谓小产权房的立足之地，政府、银行层面是不承认这类房产的。

除了自住以外，拿不到不动产权证没有更多价值可言，该类房产无法办理银行贷款及抵押贷款，法律层面上这类房产不允许交易，如在购买中产生纠纷，得不到法律的保障。

如果手头资金有限且仅用来自住，可以考虑入手，买这些小产权房时优先考虑现房，对那些盖了一半，工程进度拖拖拉拉的项目最好敬而远之。

4.购买小产权房需要承担什么风险呢？

（1）法律效力

“小产权房”买卖合同的效力一般认定无效。

（2）房产转让

“小产权房”拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。

根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和升值也有一定影响。

（3）政策风险

购买在建小产权房时，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿小产权房的建设项目，可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。

其次，购房后如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以无法得到对产权进行的拆迁补偿。

（4）监管缺位

乡产权房屋的开发建设没有明确的规定加以约束，开发建设的监管存在缺位，对购房者的利益有一定的影响。同时，开发单位的资质没有，房屋质量和房屋售后保修难以保证。

问：小产权房和违建的区别是什么？

回答：@小猪房论：

小产权房一般指的是建在农村集体土地上的房屋，违建房指的是未经过合法报建手续建造的房屋，两者不是一个概念。小产权房不等于违建，绝大多数小产权房是建在集体建设用地上的，并且经过合法报建手续建造的，属于合法建筑。

而违建房一般是占用耕地、非农用地，或者占用城镇国有土地，未经合法报建手续建造的房屋，因而称为违法建筑。也就是说，农村集体土地上建造的房屋既有合法的，也有违法的。现在常说的小产权多是指合法的。

小产权房本身合法，只是不允许出售给非本集体经济组织成员，因此，城市户籍人口购买小产权房的行为不合法，交易不受法律保护，当然，也无法办理产权证。如果买的是村委会统建楼，一般是在村委会进行报备。

小产权房和违建房的根本区别在于，小产权房不会被拆除，而违建房可能随时被拆除。小产权房买来自住一般问题不大，只是过不了户，办不了证。不过，二手房交易就比较困难，也非常容易引起纠纷。小产权房大量存在，如何解决，前途未卜，购买还需谨慎。

近日，自然资源部印发《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》，再次重申不得为小产权办理确权登记使其合法化。看来小产权的问题非一朝一夕能够解决。不过，这个通知也在意料之中，因为小产权房不可能直接确权。可能的出路或许在于通过补缴土地出让金或共有产权等方式来化解。

问：小产权房拆迁有补偿吗？

@南方房产：

首先我们旗帜鲜明地说清楚，买小产权房没有保障，这个丝毫不含糊，不容置疑。小产权房是民间的一种约定成俗的叫法，并不是一个严谨的官方词汇，在我国房地产相关法律、法规没有这个名词。

我国法律规定房产的归属以登记为准，房子登记在谁的名下，这套房子就是谁的。

《物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

现实中，我们会遇到很多涉及房产归属的协议，比如离婚协议，继承公证（公证遗嘱书），房产买卖合同，赠与公证约定房产的分配，只要尚未到不动产交易登记中心办理相关的物业登记，就不能说这套房子已经是自己名下了。所以购买小产权房无法登记在你的名下，自然就无法认证房产归属，权益无法得到保障。

1.谁在购买小产权房？为什么购买？

现实中也有极少数人在买小产权房，可以买吗？他们为何买？如何买的？如果是合法报建的小产权房有房产证，也叫做宅基地，那么本村村民是可以买卖的，小产权仅限于本村户口的人购买。本村村民仅限于当前户口在本村，如果户口已经迁移出去，也是丧失了买房资格的（比如女儿外嫁或者上大学迁出户口，或者入伍，移民注销户口）。

（1）价格便宜

从通常的小产权房与周边的商品房来分析价格差距，通常来说小产权房的价格在商品房的1/4到2/3之间，换句话来说全款购买小产权房的钱只能用于商品房的首付款，这个价格差距还是非常有吸引力的。

（2）由于限购没有资格购买商品房

房价不断涨，为了解决自己的住宿问题，有一套房子可以承载自己的都市梦想，很多人在买不起商品房或者没有资格购买商品房（当前多数城市有限购政策）的前提下，眼光转向了价格优势明显的小产权房。

2.小产权房的缺陷有哪些？

（1）无证无法证明权属

上面说了，有的小产权房完全是违建，没有任何证件的，有的则是虽然有证，但是证件不登记在你的名下，故而对于买房人来说，房子并不能算是本人名下的房产。

（2）小产权房质量差

小产权房的建设通常都是小包工头建设的，建设团队显然无法与正规的商品房建设团队相比，而且缺乏监督，尤其为了赚快钱，建设质量其实是无法比拟的。建筑年限稍长，容易就可能比较破旧，甚至出现裂缝等影响居住体验，也会较快进入危房导致无法入住。

（3）无金融属性

由于小产权房没有产权，无法交易，故而肯定无法申请任何银行的抵押贷款的，故而不可能因此申请到房贷的，必须全款购买，后续也无法申请抵押贷款。而商品房可以按照国家政策申请房贷或者消费贷，经营贷，最多可以申请到房产价值的70%，甚至更高。

有的出售小产权房会让买家申请信用贷，务必要注意，信用贷总体上额度不高，利率很高，借款年限不长，所以还款压力会很大的，务必要注意慎重申请信用贷。这个本质上与房子无关的，不能说是这套房的金融属性，购买小产权房通常情况下也不会增加买家的信用贷款额度。