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公寓有没有小产权房的?有产权?是否值得购买?

毕竟这是广州的大学城,周边房价去到4-5万一平的大学城,居然还能冒出单价1万多的笋盘,到底是不是真的?

在好奇心的驱使下,我给对方的视频评论了,结果销售神神秘秘,不肯在评论区透露半句,说要私聊。

私聊之后中介告知,楼盘的信息是真实可靠的,价格属实,这时对方仍未没说出楼盘名。

对方态度很谨慎,关于楼盘信息,价格、购买名额、付款方式等等都含糊不清,而且迟迟不肯说出楼盘名,无奈之下,我只能应对方邀约,去到现场一探究竟。

故弄玄虚这么久,是骡子是马,总要拉出来遛遛。

|复式双钥匙,均价1.1-2.2万/㎡

坐地铁到新造站与销售碰面,才知道项目叫学畔公馆。项目位于番禺兴业大道东侧,夹在暨南大学和华南理工大学中间,该地块是市头村经济发展留用地。

从新造地铁口到项目,还有2.6公里的距离,走路的话还是蛮远的,还是打车或者公交接驳靠谱点。

而且,新造地铁站出来的周边环境很一般,到处都在修修修,建建建~像南大干线等道路已经完全打通,准备投入使用了!

周边的商业更是绝迹,起码目前来说,在周边没有看到一家商业。项目交付后,也是全靠公寓楼下的两层底商,相对比较贫乏,大型一点的商业商圈,还要依靠万博CBD。

项目共规划建7栋楼,其中分为3栋住宅和4栋20层高的公寓楼。学畔公馆建的楼虽不少,但能拿出来卖的也就只有4栋的公寓楼,3栋是用作敏捷总部办公,其余的5-6-7栋住宅和1-2栋公寓都是回迁安置房,不能对外售卖。

据销售介绍,目前在卖的4栋的公寓楼!

接下来重点讲讲户型,目前有32㎡、41㎡、64㎡的户型在卖。

32㎡和41㎡分别是平层大单间和平层一室一厅,双钥匙户型,可选一层购买,也可选二层,价格在1.1万/㎡左右。也就是说,31㎡的户型,总价只需33万就可以上车。

不过有一说一,麻雀虽小,但五脏俱全,阳台、厨卫、置物柜等都预留有空间,41㎡户型的客厅阳台是内嵌式的,挺让人纠结的,跟客厅打通了,晾衣服不雅观,但不打通的情况下,客厅又显得更小了。

▲41㎡平层户型样板房

这两个户型相对来说楼层是比较矮了一点,不论是一层还是二层,层高都是只有2.3米,虽然2.3,但是真正的身在其中也没有感觉到什么压抑的感觉!

另外的32㎡复式户型是一室一厅,也可根据需求改为二室一厅,64㎡的复式户型也同样,可以做到3-4房,复式两层总层高4.8米,据销售说,价格在2-2.2万左右,我算了一套32㎡的复式户型,折后总价62.8万,折合单价2万/㎡。

▲32㎡复式户型样板房

以上这些户型都可以选择毛坯或者精装交付,毛坯的价格,平层户型价差1000元/㎡,复式户型价差2000元/㎡,选择上相对比较灵活。

关于首付方面,还是和普通公寓一样,5成首付,也可做低首付,首期交5万即可,剩余的做金融贷或者选择向开发商借贷,分期三年免息。

项目情况盘点

我们来捋一捋楼盘的关键信息。

据销售介绍,房产证写的是70年公寓性质。一般公寓产权年限都是40年,

为什么这个楼盘的产权年限能有70年?

产权所属,和地块性质有关。

国有土地使用权的取得方式分为:「出让」和「划拨」两种。

项目现场,拍到了楼盘相关证件,可以看到这个公示文件,红色圈圈就是土地性质,上面清清楚楚写着「划拨」。

而我们平时所说的商品房建设用地,以招标、拍卖、挂牌的有偿方式取得,土地性质为「出让」。

学畔公馆的地块性质属于政府划拨用地,所谓的70年产权的公寓,实际上卖的只是使用权。

购买"产权公寓",土地使用权期满后续期,公寓仍然是你的,而购买"使用权公寓"等于一次性预缴了多年的租金,所有权不属于买家。

换句话说,你花钱买的房子,相当于买了一套长租公寓。

这样的公寓买了之后有没有证吗?

销售答复:"有证的,70年产权从明年(2023年)收楼之时开始算,如果未来想买下这套房子,需要缴契税3个点。之后你打算把这套房子转手出去卖给别人,不需要其他的税费,只需要几千块钱转手费。"

因为后期政策允许下是可以出房产证的,只不过就不是70年使用权,是40年的独立产权证!

正常的商业公寓买卖需要极高的税费,这套公寓却号称不需要任何税费,只需要转手费?可想而知,只有使用权在转手时才不涉及税费。

由于卖的是公寓不论独立房产证或是使用权,因此,房子不能落户、不带学位、不占用购房名额,想上公立学校,只能靠积分入学。

既不能读书,又不能落户,如果是刚需的,买来小孩读书,落户的,那就不要选择公寓,直接选择住宅!

|个人建议

使用权公寓,到底什么人会买?

买来投资,做成酒店式公寓,出租给周边大学的学生,似乎可行。

在贝壳租房搜索"大学城",房源价格跨度很大,粗略计算了一下周边租金情况。

销售称,以最小的建面32㎡双钥匙一房一厅单间为例,保守估计月租金大约在2500-3000,一年下来,租金收益超过3.5万元,如果是2房,大致得去到4000以上。

销售表示公寓是使用权项目,只有集体大证,卖的是使用权,也就是大家说的使用权公寓。因为,这类公寓大多地段优越,且价格极低,一般都在1万/平左右。后期政策允许是可以办证的!

学畔公馆到底值不值得买?