一、东莞新建商品住宅网签情况

2021年2月东莞全市新建商品住宅地面建筑层数超过4层的网上签约销售情况为1812套，面积20.53万平方米，均价为2.7189万/平方米；而地面建筑层数4层以下的网上签约销售情况为123套，面积3.8万平方米，均价为4.0013万/平方米。主要还是以高层为主。

2021年2月东莞全市新建商品住宅地面建筑层数超过4层的网上签约销售中，新房均价超过4万元/平方米的有2个镇街，分别为南城街道、长安镇。由此可见，东莞市城区片区和滨海片区引领着东莞的房价。而新房均价超过3万元/平方米的有5个镇街，房价依次由高到低分别为：莞城街道、万江街道、东城街道、大朗街道、虎门街道。依然是以东莞市城区片区为主，同时松山湖片区、滨海片区各占一席。

2021年2月东莞全市新建商品住宅地面建筑层数超过4层的网上签约销售中，网签套数超过200套的有沙田镇、茶山镇、厚街镇，达到100套的有寮步镇、虎门镇、常平镇。

2021年2月东莞全市新建商品住宅地面建筑层数超过4层以下的网上签约销售中，网签套数超过10套的有企石镇、东城街道、大岭山镇、沙田镇。分散在东莞各片区。

二、东莞二手住宅网签情况

2021年2月东莞全市二手住宅的网上签约销售情况为1509套，面积16.57万平方米，均价为1.8760万/平方米。

2021年2月东莞全市二手住宅的网上签约销售中，二手房网签均价超过4万的为松山湖，以41322元/平方米稳居第一，南城、长安二手房网签均价分别为29450元/平方米、25622元/平方米，排在第二、第三位。二手房网签均价低于1万的为东坑镇、谢岗镇、石碣镇，其中石碣镇的二手房子网签以5497元/平方米垫底。

2021年2月东莞全市二手住宅的网上签约销售中，二手房网签套数超过100套的有三个镇，分别为南城街道、东城街道、虎门镇。热门依旧在东莞市城区片区。

资料来源：东莞市住房和城乡建设局（点击可放大图片）

三、从东莞房价到政策调控看增城房价

2021年2月27日，东莞市出台了"莞六条"加强房地产市场供需双向调节，不单提高首付、延长社保，还得防止假离婚，进一步围堵炒房客；目前的网签数据是在调控之前的，接下来的新政实施，会对东莞房价有什么影响？而在广州，黄埔、南沙房贷和限购政策纷纷收紧下，夹在东莞和黄埔中间的增城房价是否受益？

我们从上几期中已作过分析，去年10月至2021年1月，增城区最近东莞、黄埔的新塘镇以及地铁21号线的中新、朱村的房价是稳中上涨的。

目前看，增城房价的第一梯队为新塘镇地铁沿线，地处广州东部的交通枢纽，同时也是新塘的CBD。而增城房价的第二梯队21号线经过的中新镇和朱村街街道沿线。而作为增城区政府所在区域的荔城板块，政府事业单位聚焦，地区发展成熟，生活便利，大部分为增城本地人或新增城人所选择。

增城目前的新盘较多，二手盘更是数不胜数。增城的旧村改造跟东莞的旧村改造有着本质的区别，东莞经济具有扎实的产业支撑，在旧村改造中还连带必须完成一定比例的工改工，以改造促进产业和环境升级。而增城旧改，在现有政策下是和拍地强相关，事实上旧改和拍地本来就属于截然不同的拿地形式，捆梆一起不单提高了旧改门槛，不断涌现的楼盘还让过去一年增城的房价不升反降。

把时间退回五年前，我们来看下增城和东莞房价对比

2016年，增城的楼价均价约12162元/平方米。

从上图可以看出，2016年，东莞和增城的的楼价均价其实相差并不大。

我们再来看一下，2021年增城板块房价排行：

这里可以看出，2020年东莞房价已经完全超越增城了。

我们来看下东莞房价“攀高”的底气：一是东莞是传统的制造业城市，先进制造业占比高达54.2%，承接了深圳的产业、人才、企业转移，尤其是东莞引入华为，带动了一系列的社会和经济效应。可以说东莞的33个镇街，几乎都会把发展产业作为经济发展工作的重中之重；二是出台人才新政不断吸纳人才，放宽到大专可直接入户，优化东莞市人口结构，提升城市竞争力。三是土地出让方面，2020年全年东莞共26个镇街出让38宗商住地块，15宗地块达到终次报价。纵观东莞楼价，供求矛盾明显，不管是本地自住和投资，还是，都在积极入市。

反观增城，2020年增城出让的22宗宅地主要分布于4个板块：新塘、中新、石滩、永宁。其中中新镇以宅地出让6宗，名列第一。而石滩镇宅地出让5宗，成交价合计107.86亿，是全增城各镇街拍地第一个突破百亿大关的镇。2020年增城全年拍地超418亿。

2020年终止出让或流拍的宅地超过15宗，对比其他区域土地市场火热，形成鲜明的对比。

事实上，今年2月份自然资源部召开了“有关贯彻落实2021年住宅用地供应分类调控工作”，提出了全国22城市将实施集中公示、集中招拍挂出让土地，一年内最多买3次，这是真正地将需要端调节转向供给端改革。实际上，这种改革冲击的是地价，而地价直接影响了房价。