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深圳沙井新房市场异军突起 带动成交量上扬

深圳整体市场不咸不淡之下,今年的沙井却抓获了不少置业者的关注,类似于前两年的观澜光明,新房市场异军突起。

沙井年初至今已有西荟城四期、星河荣御公寓、华侨城四海云亭、中熙香沙公馆等项目相继入市,部分产品的开盘价格以低于市场预期面向置业者,东莞小产权房,带动新房成交量上扬。

紧接着,沙井还有两项新房进入推广期待入市:星河荣御住宅部分,对外开放了展示中心;拾悦城目前已经取得预售许可证,即将入市。

其它稍微前期些的新项目则更多,游走其中,能感受到沙井正处于大拆大建大工地状态,多个城市更新项目纷纷上马,如万科上星工业区、和一第三工业区、卓越辛养工业区(卓越誉珑)、博林君瑞等,以及市重点工程国际会展中心,均在有条不紊地进行中。还有尚不知情况的中熙香莎中央,也已整体建成待命。整一座沙井,好不沸腾。


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这一期楼评,我们将关注即将开盘的拾悦城。


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拾悦城,项目名为拾悦里雅居。位于沙井中心片区,宝安大道西侧,创新路北侧,距离地铁11号线沙井站约500米距离(根据google earth测量)。与同期节点的星河荣御直线距离约1.5公里,实际驱车距离约有2.6公里。

由于前不久老牛针对星河荣御做过楼评,对星河荣御周边的城市更新规划等大体情况做过介绍,这一期将不再赘言,有兴趣的朋友可跳转查看。


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稍作简单的对比。首先,商业、市政等各方面配套也大体相当。西侧商圈,包括西荟城一带的社区商圈、京基百纳及天虹商场。东侧商圈则是以沙井赛格市场、深圳书城宝安城等为代表的专业商圈配套。


而未来,随着片区内的几个大型城市更新的落成,拾悦城的东侧,又将崛起新的商圈,届时以海岸城、万科项目为代表。由于拾悦城所在的沙井地铁口站周边,是沙井传统的中心地带,青少年宫、文化艺术中心等市政配套齐备,综合配套不错。


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学区方面,两个项目的所处的初中学区都在沙井中学内。小学的变动可能性较大,因为拾悦城地块的东北面规划有一所小学,作为拾悦城未来的学区的概率极高。

其次,从周遭环境来说,都有较大的提升空间,需城市更新配合,改善周期较长。

因此,就目前来说,与地铁口的关系是两者比较突出的配套差异点。星河荣御距离最近的地铁口马安山站,卫星测量距离约有1.6公里,超出了比较合适的步行距离。但有得且有失,拾悦城临近宝安大道,高层朝路开窗直对大路。

根据近期公示的沙井地区交通专项规划,地铁11号线沙井站未来还会与地铁18号线交汇换乘,并连通穗莞深城际线海上田园站及地铁20号线,往东则连接光明、观澜、平湖,类似于地铁5号线环中线的“外环线”。

并且,只有强化与国际会展规划区域的联系,才能说拾悦城所在的沙井中心片区在大空港的辐射领域,不然只是脱实的口号。


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主推建面81116平


拾悦城占地面积约2.7万平方米,总建筑面积约17万平方米,包含:

①主推建面约81116平方米,约950套房源,2梯4户;

②1栋17层办公楼,深圳小产权房网,建面约7133平方米;

③1所16班小学用地,教学楼高6层;

④其它:A座与C座之间的1层规划有公交站场;2层临街商铺,建面约8700平方米(2层以上的架空层含屋顶花园,再以上为住宅)。

共规划停车位1010个,住宅车位比达到1:1.06,预计2017年年中入市,具体时间以开发商公布为准。


目前还未有具体的户型图,从户型区间来看,相当吊人胃口,户型篇里详谈。


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地块整体布局呈倒“F”型,A/C座南北朝向为主,B/D座则更倾向东西。除C座南向视野受A座影响外,其余塔楼的主朝向主要受宝安大道东侧的“超高层”小产权房影响,前面也提到过,这批小产权房一字排开,最高的达到20层,对B/D座的影响最大。

好在,由于楼间距达到了130150m,压迫感不会过于强烈,看房的时候可特别留意下具体的影响程度。

最后,谈及下开发商。拾悦城的开发商为东关集团,目前在深圳开发的项目还包括坪山三洋湖村城市更新,南山乐尚林居社区、罗湖工坊大厦城市更新等,遍布广,住宅、工改工等建筑类型都有涉及,发展势头算可以。拾悦城是其近期面市的首个项目,将会有哪些表现,下一期户型篇再做关注。