近日，鼓楼滨江的中冶锦绣和轩更新动态，计划10月份上市一批65年产权的公寓，预计起步总价不到200万。

要知道，在改善为主的鼓楼滨江，200万还不够一套新房的首付，而中冶锦绣滨江总价200万不到，就能入手一套学区房，引起了众多买房人的关注。

“百万学区房”到底长什么样呢？我们先来看重点：

①、户型建面约46-87㎡，得房率77-78%，精装放风价约4.1万/㎡；

②、项目为65年产权公寓，民用水电、可落户，且为拉小方兴分校施教区；

③、售楼处已公开，预计10月份上市。

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鼓楼“百万学区房”长什么样？

中冶锦绣和轩位于鼓楼滨江，是中冶盛世滨江项目组团之一，由4栋6-7F楼组成，其中1号楼为办公，2-4号楼为65年产权公寓，共约552套房源。

据了解，中冶锦绣和轩的户型建面约46、55、73、87㎡，精装放风价在4.1万/㎡左右，预计起步总价180万多一点。（以开发商信息为准）

从沙盘上来看，中冶锦绣和轩与普通住宅有着一定的区别。

首先，3栋楼均带有沿街底商，为开放式小区，内部景观、公共设施等都比较受限制。

其次，每栋楼电梯数量不多，但好在楼层不高（以开发商公示为准）。

2号楼每层23户，共3部电梯；

3号楼每层16户，共3部电梯；

4号楼每层56户，共4部电梯。

这个梯户比看上去比较夸张，但试想一下，6-7F的楼层并不算高，上下走楼梯倒也方便。

最后是公寓的户型设计。

中冶锦绣和轩主力户型为建面约46-60㎡，仅有单室、两室两种户型，每层的户数较多且没有阳台，房源内部的通风、采光受到一定限制。

仅作参考，实际以开发商信息为准

从媒体曝光的户型图来看，建面约57㎡的单室套呈长方形，餐客厨、卧室、卫生间等功能区，有相对较为明确的分割。

但明显的问题是，没有阳台，且南北不通透，各功能区的分布基本和常见的酒店式公寓类似。

仅作参考，实际以开发商信息为准

建面约87㎡的两居室，格局较为方正，且私密性更强一点。

但对比同等面积的住宅户型，采光、通风条件不够强。

按照置业顾问透露，项目得房率约77-78%，配备中央空调，卫生间和厨房精装交付，未来业主可按照自身需求，在功能区、收纳区等细节上，扩大使用空间。

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低门槛学区房是亮点

和40年产权公寓不同的是，中冶65年产权公寓是民用水电燃气、享受学区、可以落户、占用买房人的购房资格。

而中冶锦绣和轩外在的硬件设施，则更加吸引买房人。

在位置上，中冶锦绣和轩西侧紧邻中冶和悦港（和记洋行文旅MALL），计划2024年竣工；在建中的5号线方家营站，位于办公楼一侧，预计2024年建成通车。

也就是说，待中冶锦绣和轩交付（预计2024年）时，旁边的商业和地铁也基本可以投入运营，给业主提供更多的便利。

在教育资源上，中冶锦绣和轩东侧不远处就是拉小分校方兴小学。

拉小方兴小学是拉小的直属分校，由本部副校长担任校长，含金量颇高。从学区房角度来看，性价比相对较为可观。

在价格上，中冶锦绣和轩相较于板块新房价格，拥有较低的置业门槛。

作为南京改善板块之一，鼓楼滨江新房的置业门槛一直处于高位。

目前板块内新房有中冶锦绣天玺，以及待上市的金基皓樾府。

中冶锦绣天玺：主力在售建面约380㎡大平层，精装均价约4.85万元/㎡（含精装升级包5500元/㎡），总价约1180-2127万（不含装修包）。

金基皓樾府：主力户型建面约122-143㎡，毛坯限价40950元/㎡，含包放风价在5万/㎡左右，预计9月底、10月初首开上市。

而中冶锦绣和轩总价门槛180多万，这个价格，能选择的新房也只有较为偏远的刚需板块，更不想会还有完善的地铁、商业、学区等配套。

因此，低门槛的鼓楼学区房，就成了中冶锦绣和轩的最大亮点。

综上可知，中冶锦绣和轩与40年产权公寓相比，优势非常明显，和普通住宅或是学区房相比，置业门槛更加友好。

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这类公寓值得买吗？

65年产权公寓的公寓在鼓楼滨江不是新鲜事。

除了中冶锦绣和轩，中冶盛世滨江的多个住宅组团，都配置了65年产权的公寓。

2019年10月，同样是65年产权公寓的锦绣江山东苑，推出400多套毛坯房，均价3.5万/㎡，户型建面约35-130㎡，吸引了约1305组买房人报名，热度非常高。

说了这么多，中冶锦绣和轩到底值不值得买呢？

首先作为学区房，拉小方兴小学学区是中冶锦绣和轩的一个杀手锏，并且，180多万就能上车，低总价，成本低。

预算有限、且执着于学区的刚需买家来说，可以考虑。

其次，中冶锦绣和轩靠近地铁、长江大桥，自带商业，生活配套较为完善。

预算有限的打工人，可以考虑一下小户型作为过渡资产。

但需要注意的是：

1、65年公寓没有明确的采光要求，室内采光、通风等条件，和普通住宅相比略显不足。

2、作为过渡资产，65年产权的公寓相对于普通住宅来说，置换难度稍微高一些，但不排除在学区的加持下，吸引有学区需求的买房人接手。