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商业房属于小产权房吗(买房对板块认知不能局限当下!)

以下广州购房答疑内容,来自微信公众号“羊叔说房”的粉丝精选提问:

提问:羊叔,你好,本人是外地户口,在广州工作多年,目前已取得购房资格,近期想要购买一套新房,请问广州有哪些洼地呢,朱村值得购买吗?

羊叔:你好,板块的潜力决定了房价的上限,优质的板块会买贵但不会买错,我们要谨慎买房,不要看到价格低就入手。朱村在增城板块内,临近黄埔区,建有科教城,吸引了不少人购买,但房价涨幅较小,主要有以下几个原因。首先缺少有效且高质量的人来接盘,板块内学生较多,从业人员多为普工,没有购买力,使得新房难以卖出。其次朱村距离主城区较远,自身发展一般,附近有发展较好的黄埔板块,承接外溢较少,楼市热度较低。接着是因为周边配套设施不齐全,短期难以完成建设,城市规划已久,但很多项目还没有落实,满足不了刚需的需求,难以吸引人们购买。有许多投资客被套在朱村,一种是可以出手,但利润较低,这种情况下应该及时出手,另一种是没法出手,购买新房流通性被限制。

提问:羊叔,你好,买房总预算在300-500w,想要买兼顾地段和配套设施的房子,当然也要考虑投资价值,我目前能考虑的区域有哪些呢?

羊叔:你好,目前在广州,买房预算在300-500w的购房者,只能将目光放到一些科学城、广州南站等郊区板块,靠近市区的选择也不多了。关注这些区域:市中心边缘的白云西北片区,例如江高、太和、人和、钟落潭。外围区域,则集中在广州外围的黄埔科学城、番禺广州南站、以及南沙的灵山岛尖、南沙湾。选择楼盘的话尽量不要买非轨道盘,然后一定要了解楼盘的配套学位方面!当然这不意味着只能购买到这些郊区板块,如果你关注点重点在通勤,交通等方面,也要考虑投资价值。也不一定要被地段意识禁锢,最重要的是按照自己的需求选择。

提问:羊叔,你好,坐标广州,想要买一刚需房,预算有限,优先考虑投资还是自住呢?想买户型大点环境好点的,有什么推荐吗?

羊叔:你好,第一点,首套房一定要先考虑价值,第一套房买对了才有机会裂变,二套三套,一旦第一步买错了,就会步步错。第二点,买房前就要清楚这套房的流动性和重视房子金融性,比如说人口密度高的区域,小三房,有地铁,有学区,有商业的房子,未来它容易出手。还有首套房尽量不要豪华装修,不要买车位,也不要买老破小。第三点,如果你预算不多的话,也要买好板块的小户型,如果小户型的预算也不够的话呢,你可以多存点钱再买,也不要买从化或者是增成那些偏远地带的房子,这是大忌,除非你打算一辈子不换房。第四点,不要有侥幸心理,不要期望价格洼地的房子未来还能大涨,特别是概念性强的远郊新区,就算它有好的发展,最起码要十几20年才能发展起来,甚至是它永远也起不来,就算以后它做起来了,无论是户型还是配套都已经衰老,到时候流动性也会变得极差第五点,不管你是投资还是自住,都别放文旅度假房,还有那些商铺公寓,小产权房,要买就买有产权的住宅,只有住宅才是唯一流动性最好的物业。最后再提醒一遍,什么高铁站、机场、游乐场以及大型的工业区,这些配套没有任何价值,地铁、学校、商场、医院、企业总部这些才是真正的价值,而且越近市区越好。最后生活、居住的最终归宿是珠江新城、琶洲的顶级豪宅,城市中心区的房子。但如果第一步走错了,就全错了。

提问:羊叔,你好,我在广州工作,一直都是租公寓住,近期想买房了,打算自己入手一套公寓,我问了我同事,他们都不建议我买公寓,可是现在公寓价格比之前便宜好多,那到底能不能买啊?

羊叔:你好,个人不提倡,不过你可以根据我以下分析加上你自身情况再考虑。公寓一直是一个争议比较大的产品,广州近期公寓的销售量也是大大下降,许多人对于购买公寓的态度也是截然相反,有的认为是完全不能购买,有的则认为还是值得购买。客观分析下来,首先公寓区别于住宅,主要是一种商业地产,便宜有些还不限购。公寓有总的价格较低;不局限于自住还有出租,商务等用途;不限购;配套等较多的优势。其次,公寓的缺点也是比较明显的,不方便变现;税费高导致的难以出手;杠杆率较低;很多公寓只有40年的产权;公寓没有办法落户,更没有学位。若是用来自住,来购买公寓的大多数为没有购房资格,以及资金不充足的过渡类,若是用来投资的话,手头资金充足的建议选择一些地段好,各方面配套优秀的公寓来保障自己的回报率。

提问:羊叔,我即将换改善房,资金比较充裕,请问在广州买改善房看哪些区域比较好?

羊叔:你好,黄埔的知识城板块、南沙的明珠湾板块、灵山岛尖板块这些都可以关注。知识城的热度一直是从去年热到了今年,作为国家重点规划知识城的未来空间是很大的,目前还通了地铁,同时教育方面也将引进包括光卓实验中学等优质教育资源十余所。板块内项目的层级也丰富多样,有改善的大户型项目。其次是南沙的明珠湾板块,明珠湾也是大家较为熟悉的热点板块了,地铁有18号线在建设中,板块主要产业是金融,科技和商业,力量雄厚,同时各大配套;灵山岛尖板块也是改善类的主要聚集地。

提问:羊叔,你好,外地人,想在广州不限购的地方买房,最大潜力的板块应该看哪里?

羊叔:你好,首先是增城的新塘和永和板块。增城这两个板块地理区位上距离比较近,配套方面基本而已共享。新塘交通方面有能级不错的13号线,永和暂时没有通地铁,不过公交也较为可靠。

篇幅有限,只能涉及到这些城市。

查阅大量资料,对于全国300多个城市进行了盘点,做出全国城市风险名单。

一共可以分为四类:

第一类:可以密切关注,但是现阶段限制在主城和地铁一小时非主城范围

第二类:可以关注,现阶段购买范围限制在主城范围

第三类:自住可买,现阶段购买范围现在主城三类地段:行政区板块+金融产业板块+主导高科技产业板块