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去南海小产权房买卖?佛山桂城小学三巨头之灯湖小学学区房攻略

各位老铁,司机的《学区房走盘唠嗑指南》又来啦。上期灯湖小学那篇前菜太过仓促,今次楼思聪和司机合力,转入真·千灯湖核心带,探访灯湖小学学区房。

这个板块,卧虎藏龙。有中海“双龙”,二手贵过一手的千灯湖一号和万锦豪园。也有均价“1”字头,却占据千灯湖头排位的海景花园。

司机初步调研,选出了版块学区房的4个代表,次新盘选手--时代廊桥和中建灯湖领秀,以及老旧选手--海景花园和东海花园,深入了解一番。

据了解,最近两个月,千灯湖片区的二手交易时不时出现返价现象,各位老铁在看房时要多留几个心眼。

近期我们的写法稍微换一下,先看看这个板块简单配套情况。

灯湖小学

灯湖小学,位于千灯湖畔,开办于2014年9月1日,60个班,近3000个学位,已经追的上一些初中的规模了。硬件设施也是桂城的Top级别,拍得住民办小学。

在未出一届毕业生的情况下,坊间就有人将其与南海中心小学、桂江小学一起,并称桂城公办小学“三巨头”。

虽然不时听到其“名气大于实力”的声音,仍然无损它在家长心中的地位。特别在今年民校“万人摇”,公办生源质量改善的情况下,这些公办小学的龙头更是摩拳擦掌,决心“威翻次”。

作为佛山房价最贵区域的配套小学,灯湖小学的学生自然来头不小。

商业配套

板块内的保利水城和保利西街是片区里最重要的配套,二者都是小年轻的集聚地,商铺食肆都挺旺,西街的宴汇酒楼也是本地oldmoney饮茶首选。

靠南海大道一侧的中建广场,招商情况稍差,不过地铺有附近这么多小区帮衬,也有超市,人流倒是还不错。

次新盘PK

时代廊桥VS中建灯湖领秀

时代廊桥

该盘位于南海实验小学南侧,占地约2万㎡,总建面约8.7万㎡,由4栋32层高,2梯6户的住宅组成,体量在周边而言算小的,密度也稍高。

该盘与广佛线千灯湖站步行约1.4公里,大概需要20分钟,与灯湖小学步行约1.3公里,东侧为灯湖西路,不是主干道,相对安静。

目前在贝壳上有31套房源,面积涵盖84/95/98/114㎡的三四房,整体挂牌价约2.5-3.1万/㎡。其中28套都是都是三房,总价210万起。

中建灯湖领秀

该盘位于南海区人民法院北侧,占地约5万㎡,总建面约20万㎡,由12栋31层高,2梯4户/2梯6户/2梯3户的住宅组成,据说是从鸿创手中收购而来的。

该盘与广佛线千灯湖站步行约1.5公里,大概需要20分钟,与灯湖小学步行约1.4公里,西侧为南海大道,噪音比较大,位置相对没这么“靓仔”。

目前在贝壳上有60套左右房源,该盘户型选择多样,68/74/76㎡两房,挂牌价约2.2-2.6万/㎡;挂牌最多的是91/110㎡三房,挂牌价约2.27-3万/㎡;还有136/173㎡四房,挂牌价约2.8-3.3万/㎡。

小区规划PK

内部环境

体量所限,时代廊桥的园林面积很小,基础设施也比较有限。不过,小区离千灯湖和保利西街也就隔了一条路,晚上散步啥的可以直接走到千灯湖去,保利水城也是啥都有,这个弱点倒没有那么明显。

灯湖领秀内部环境就要好很多,小区园林虽然也算不得很大,但内部设施非常齐全,有泳池、老人儿童活动区等。

另外还有一个凉亭水景,此等配置在千灯湖内不多见。

由于很多老人家带着孙子在凉亭下乘凉唠嗑,这个凉亭可谓是整个小区的信息交流总部。据老业主所言,小到周边市场菜价,大到今日股票操作策略,在凉亭里溜一圈,啥都能知道。

不过,有水景的小区蚊子通常都比较多,不知该盘的物业灭蚊是否勤快,家有熊孩的家长也要严加看管,以免有落水的情况发生。

小区管理

时代物业的服务质量还是比较有保障,基本很少出现尾随的情况,中介带客也都要业主本人出现才可放行进入。

灯湖领秀的物业就属于平均水准,进小区报业主名和房号即可,中介带客看房很容易。

车位

车位配比方面,时代廊桥1:0.88,而灯湖领秀则是1:0.93,两者车位配比都不算太充裕。

时代廊桥的车位20万起步,灯湖领秀则需要23万起。租金方面两盘都在350元左右。

不过,时代廊桥的业主可以考虑去隔壁的千灯湖壹号租车位,据中介所言,千灯湖壹号的车位是可以外租的,由于其极高的配比(1:2.5),车场空置率很高,部分业主放租最低有过150元/月,还包管理费,性价比极高。

如此看来,全桂城二手最贵的小区,竟可能有着全桂城最便宜的月租车位,真是光怪陆离。

户型价格PK

时代廊桥仅有4个户型,分别是84/95/98/114㎡三四房,产品偏刚需取向,较为实用。

而中建灯湖领秀户型选择多样,涵盖68/74/76/91/110/136/173㎡二至四房,其中仅173㎡的户型做到四房,改善取向明显。

但在寸土寸金的千灯湖,大户型的产品设计取向,恐怕只有oldmoney会喜欢。

对部分只需要落户+学位的家长,可以关注一下灯湖领秀68/74/76㎡的读书入户神器,总价155万起,三成首付约46.5万(不包税)。

有的业主甚至把68㎡的两房改成三房使用,不过客厅的空间就稍微小了一点。租金回报倒是不错,装修好点的68㎡租个两千多不成问题,对不自住,又需要学位的老铁来说很合适。缺点就是靠近南海大道一侧,早晚车流量巨大。

▲灯湖领秀68㎡3房

三房户型就是时代廊桥的”拿手野“,84㎡和95㎡的三房格局类似,主卧套房,跟灯湖领秀的91㎡三房比起来,前者灵动户型更加方正,而且还带入户花园。

▲时代廊桥84㎡3房

▲时代廊桥95㎡3房

灯湖部分91㎡户型没有主套,但会多出一个生活阳台。

▲灯湖领秀91㎡3房2卫

▲灯湖领秀91㎡3房1卫

不过,时代廊桥的95㎡户型总价260万起,三成首付约78万(不包税);而中建灯湖领秀91㎡总价205万就有交易,跟业主磨磨嘴皮子弄个整数不太难,三成首付约60万就可以上车(不包税)。

差了一台宝马5系的价格,换取更好的居住舒适度,孰优孰劣,老铁们还请自行斟酌。

此外,灯湖领秀还有110/136㎡的大三房,其中110㎡三房,首先是带6.6㎡的入户阳台,间开可当杂物间使用。其次是与餐客厅同长的主卧,空间也达到19.2㎡,但并不规整,实用度有限,主卧门与客厅没有任何缓冲,私密性也会受影响。

▲灯湖领秀110㎡3房

而136㎡大三房,格局跟110㎡的类似,不过入户花园的面积完全可以当一个房间使用了,门口也开在正中间,挺鸡肋的。

▲灯湖领秀136㎡3房

对比而言,时代廊桥的114㎡横厅四房,实用率会更高些,主阳台有朝南有朝北,是刚改群体的首选。挂牌价跟灯湖领秀110㎡差不多,还多一个房间,性价比吊打。

▲时代廊桥114㎡4房

不过这三个户型,首付都是”奔驰S级“,对刚改群体而言压力可不小。

另外,灯湖领秀还有个173㎡的四房户型,业主挂牌470万,这个面积段在千灯湖壹号总价妥妥的6字头,省出一台卡宴妥妥的,就是户型不太方正,豪宅就该浪费空间。

▲灯湖领秀173㎡4房

总结:

1.时代廊桥整体的户型设计水平会比中建灯湖领秀高,更适合自住。

2.如果只需落户+学位,兼有不错的回报和投资价值,中建灯湖领秀的小户型更适合。

3.刚需+学位,又想住得舒适,时代廊桥的90㎡面积段户型更有优势。

4.四口之家刚改群体,时代廊桥114㎡四房表现吊打中建灯湖领秀。

5.壕不解释,灯湖领秀173㎡了解一下,相似的地段,省出一台卡宴,香吗?

老小区PK

海景花园VS东海花园

借问学位何处平,中介遥指老破小。总价低,月供少,配套齐全,稍微收拾下也不是不能住,是获得公立学校好学位最经济的途径。

当然啦,产权缩水,楼栋破旧,停车困难等问题也是老破小的通病,所谓”食得咸鱼抵得渴“,老铁们只能自行取舍。

海景花园

该盘位于南海交警大队北侧,灯湖西路边,是千灯湖板块元老级楼盘。98年开卖,今日的千灯湖CBD,想当年还只是一块菜地,该盘也是全程见证了千灯湖板块一步步封神佛山楼市天花板的历史。

整个小区就是典型的90年代居民楼风格,小区虽大,但园林绿化率不高,而且缺乏保养,不过配套设施还算齐全,有老人、儿童健身活动区,还有一个篮球场。

司机巡视一圈发现,很多老人家都聚集在几棵大树下打牌唠嗑,有点农村公园那味儿,这种老小区,住着的大多都是老街坊了,人情味会浓一些。

小区管理

不过小区管理比较松散,基本属于自出自入的状态,只要跟保安说一声即可进到小区里,而且外围的一些商铺能直通小区内部。

中介阿姨称,基本两三天才有人打扫一次小区,因此小区内部的垃圾随处可见。

另外小区里租客比较多,人流非常复杂,据了解早前还有过业主小车被刮的现象,不过由于抓不到人,最后不了了之。

不过,看着0.8元/月/㎡的物管费,业主们大多也是欲言又止。

车位

该盘人车不分流,车辆基本可以随意停在路边,一天10元,但是跟其他老小区一样,晚回家能停到车位,当天可以考虑刮张彩票。

当然该盘也有不少固定车位,不过一个差不多要30万,以这个盘的历史而言也是一笑置之。倒是每一季度都会放出一个免费的固定车位供业主摇号抽取”锦鲤“。当然还是那句话,若不怕麻烦,千灯湖壹号租车位圆满解决。

户型

小区由30多栋8层高的步梯楼+2栋高层电梯楼组成。且大部分的房源都集中在步梯楼,涵盖1梯2户到1梯6户,面积涵盖81-156㎡二至四房,挂牌均价1-1.6万/㎡。

海景花园的加装电梯工作开展得比较顺利,有3栋楼已经装好电梯。中介阿姨称,自从业主首套加装电梯补贴金额从3万提升到5万的消息后,有的业主直接坐地起价,还有部分老业主直接取消放盘,打算搬回来住。

值得一提的是,虽然最早期的楼栋楼龄妥妥的超过20年,但据中介阿姨反映,海景花园普遍仍能做3成首付,像司机这个年纪还能贷足30年,入手门槛再一度拉低。

加装电梯的楼栋目前只有1个放盘,步梯3楼,面积为82㎡的2房户型,还送楼下6㎡的单车房,总价120万,3成首付约36万(不包税)。如需使用电梯,需替原业主缴纳3万的电梯分摊费。

实话说,这个价钱能在千灯湖头排位上车,还能拉满杠杆,对刚需的杀伤力真的是无穷大。

另外该盘还有2栋高层电梯楼,一栋为25层高,2梯8户,一栋为21层高,2梯7户。

前者在贝壳上有10多套房源,面积涵盖115-138㎡三房,挂牌价1.2-1.5万/㎡,户型有点北上广市中心那味儿,用广东话说就是“三尖八角”,所以很难卖得起价钱。

▲115㎡3房

后者在贝壳上仅有不到10套房源,其中大部分为95㎡的两房,可改成三房,不过有一间房可能会没有窗,户型方正,因此挂牌价高达1.9-2.1万/㎡。

▲95㎡2房

据了解,因为不远处就是一大堆甲级写字楼,该盘租金回报非常高,2房户型随便都能租到2000元/月,高层电梯的三房则去到2800元/月左右。

东海花园

东海花园的历史在片区可能仅次于海景花园,楼龄约18年,也算是喝到千灯湖的”头啖汤“了。

小区虽不大,但园林绿化率高,到处都是绿树成荫,司机顶着37°的高温走在小区内,也感受到头顶清凉,整体园林的质感比海景花园好了半条街。而且人车分流,算是像个现代化小区了。

另外游泳池、篮球场、老人健身区等基础设施齐全,不过司机看到泳池好像多年未曾使用的样子,到处铺满灰尘,池底都是树叶。

园林内还有一个小水景,不过有水景的小区,都在考验物业灭蚊的勤快度,另外家有小孩的家长也要严加看管,以免有落水的情况发生。

小区管理

与海景花园的”无掩鸡笼“不同,东海花园的物业管理还比较严格,中介带看房子需要业主出面才可放行,另外内部租客少,人流并不复杂,适合自住。

业主称,该盘的物业还是比较勤快的,一般一天会打扫一次小区。不过物管费是海景花园的两倍,毕竟一分钱一分货嘛。

车位

该盘有地下车库,人车分流,不过目前放盘比较少,而且价格颇贵大概25万,租也要500元/月。当然,如果不怕麻烦,去隔壁千灯湖壹号租个车位,选择多还便宜。

户型

跟海景花园一样,东海花园大部分也是能做到3成首付+最长30年贷款,对刚需十分友好。

目前在贝壳上共有22套房源,有5套两房,其中3套为84-89㎡的两房,挂牌价2-2.3万/㎡,总价194万起,三成首付约58万(不包税)。不过从户型图来看,改成三房的可操作性并不强。

另外的2套是108㎡的三房改成了大两房户型。

▲84㎡2房

三房共9套,面积涵盖108-128㎡,挂牌价1.8-2.1万/㎡,总价210万起,三成首付约63万(不包税),首付与两房相差几万,司机觉得家有老人小孩还是住三房比较舒适。

▲108㎡3房

四房共7套,面积涵盖113-173㎡,挂牌价1.9-2.2万/㎡,总价249万起,三成首付约74万(不包税),其中113㎡的四房使用率高,相比113㎡的三房单价贵了近3000元。

▲113㎡4房

中介称,由于地段加成,居住环境也不错,该盘业主以自住居多,租客会比较少,放盘量也比较稀落。

总结:

1.居住环境而言,东海花园秒杀海景花园,但单价也有着平均约4-6000元/㎡的差距,就看老铁们是否有自住的需求。

2.若是只为学位,海景花园步梯楼的上车门槛更加低,以目前形势还能保留加装电梯的可能性,进可攻退可守。

3.两个盘都能做到3成首付+最长30年贷款,刚需福音。

4.以当前放盘户型而言,东海花园总体实用性更优,不过海景花园也有些比较宜居的户型,需要感兴趣的老铁慢慢淘。

5.困扰老小区的车位难题,两者都能借助千灯湖壹号解决。

后记

作为全佛山楼价最贵的地方,千灯湖不仅居住环境满分,配套也自然是顶级水准。不光灯湖小学,目前计划直升的桂江二中,在每年佛山中考里都榜上有名。

而预计明年投入使用的灯湖中学,标准颇高,又碰上了好时代(生源改善),估计又是一个狠角色,对于以村小为主的周边镇街而言吸引力极大。周边的房子,特别是学位属性最强的老小区,有可能借此又会迎来一波涨幅。

除非是万年不能动的农业户口,不然土豪们很难拒绝这种诱惑。司机就有几个大沥的朋友,用尽迁户口和房产转名等各种骚操作,只为孩子在灯湖小学读上书。

加上千灯湖在整个禅桂片区的北部,紧靠大沥,免去了进城的烦恼,桂和路一条大直路无红绿灯,单程10分钟就能往返两地。因此千灯湖各大楼盘,都有不少大沥、里水等周边镇街的老板出没,早晚高峰桂和路双向车流一样巨大,只不过早上进城的多是打工仔,出城的多是老板。

其实在不考虑自住,又能满足人户一致的话,想入读灯湖小学最具性价比的选择,无疑就是海景花园。买个步梯房淘到单价1万出头的并不是很难,何况还有加装电梯的预期。买来用上9年学位,到时卖掉就算不升值,也能保值。

司机同时也要提醒,学区房跟学校的距离也很重要。不是说多踩一两脚油的区别,而是学区划分不会一成不变,但不管怎么统筹法,离学校越近的小区,学区不变的概率越大。