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三林最好的小产权房在哪里(黄埔二手盘如何选?指导价出来后价格严重“失真”)

以下精选问答内容来自“曾叔谈房”公众号·粉丝提问

提问:曾叔,黄浦二手房,有没有推荐的楼盘?

回答:这个问题很大,分两层来说。

学区逻辑:如果是买学区,顶级的就是上外黄浦,大同初,七百多万,会稍微贵一点。

二梯队是海华、卢湾初,这边的老破小大概四百多万。

自住逻辑:要看预算有多少,因为黄浦的价差非常大,老的房子三四百万,好的房子三四千万都是有的。

总体来说,我推荐的楼盘在这两个板块:五里桥和滨江。

主要是看个人喜好,如果你能接受两三千万预算,永业公寓也是不错的选择。

提醒大家一下,最近二手房价指导价出来以后,很多价格都失真了,不能看链家上的挂牌价格。

提问:曾叔,刚需买房要一步步来吗?我之前私信过你,现在重新考虑了一下,我的情况是目前有几百万资金,想买一套自住婚房,年收入过50W,我和爱人的初步计划是全款买一套80年代的老公房,毕竟是首套先安个家,随后,大概5-7年再慢慢置换。您觉得怎么样呢?

回答:刚翻了翻之前的聊天,曾叔真的因为你们这个”错误“的意识而感到惊讶,这个打法真的不行。梳理下来,购房计划需要全部更新,因为这当中存在几个误区:1、手上资金充裕却一点都没使用杠杆,也就是没有用负债对冲通货膨胀;2、小区选择:手拿几百万现金在内环买一套80年代50平的老公房,是最差的选择,居住条件差、升值空间小;3、地段选择:外走3-4站同样的金额楼盘房龄整体而言可以新20年!而中环和中外环的差别没有这么大。4、忽略置换成本:买卖一次房产需要付税费、中介费、装修费,这些都是消费,多出来的成本。一线城市,刚需自住,如果一次性到位尽量一步走完。置换绝不是一线城市的主旋律。

提问:曾叔您好,看到你们把宝山上大归入第三类适合区域自住。那请问附近的南大板块是否属于未来自住加潜力置换区域呢,因为常年在外地工作,因此小孩上小学前会带在身边。打算购置南大附近的房子,小孩户口到时候放在里面,未来5年后可考虑自住或者置换(如果增值潜力较大的话)

回答:其实,南大的未来潜力不错,因为有大体量的产业和住宅规划,是未来宝山重点发展的地区,但现状就会比较荒凉,大片大片的空地,没什么配套,所以他只是潜力板块,而不是潜力加自住板块。

提问:曾叔您好,我还有两年毕业,毕业后很大概率在张江工作,这几天在张江转了转,感觉张江发展太快了,我和男朋友(他有上海户口)怕攒到钱后房价又涨,永远都赶不上张江房价往上涨,想提前找亲戚朋友借钱结婚买房,感觉川杨新苑和申城佳苑、玉兰香苑这类能够负担得起,附近要建科学之门双子塔,可是前两个小区是动迁房学区很差,玉兰香苑学区稍微好一点点,不过我们可能五年内不会生娃,提前买好学区的怕到时候政策变动,像北京就在搞多校划片,怕贬值,您觉得买川杨新苑或者申城佳苑的房子合适吗?目前房价有没有透支未来发展的空间?或者价格以后还会有松动吗?是否需要着急借钱买房?谢谢您啦

回答:我觉得可以,川杨新苑和申城佳苑是动迁房,品质感差了点,未来孙桥会有一些新房规划,会有些好房子出来,不过你的预算有限,也不太可能买。现阶段要买的话,玉兰香苑的学区的确是卖点,申城佳苑的品质在三个小区是相对还可以的,川杨新苑的区位好。可以说各有所长吧。

提问:计划组合贷款购买黄浦区1+1(上外小加大同初级)的老破小学区房,65年,42平,550万,目前咨询下来,贷款因房龄受限。请问曾老师这种房子这个价格黄浦区算可以吗?值得入吗?我有这样的疑问,这次我们买下来了,等学区名额用了,再出售的话下家可能都不能贷款了因为70年产权,下家会怎么接盘?另外如果违约不要这套房子和买下这套房子哪个止损?

回答:65年的房子,贷款只有工行和建行能做,而且也不是能贷足的。因为它毕竟是有很强的双学区,上外黄浦挂学区的最低价格,所以这是它的稀缺性,只要学区不变,还是有下家的。如果签了定金合同就继续走下去吧。

提问:曾老师好,杨浦区新江湾佳苑的67平米的小两房有投资价值吗?在建的同济大学附属新江湾城实验学校对其有没有升值推动?

回答:这个的话,我不太建议买,国定路这一带并不是在五角场主干线上,这个单价不如加钱去买新江湾小户型上音学区房。

提问:曾老师,我对买不买回迁房有个疑问。三林和华漕的回迁房5万买个双室400万,大虹桥附近的新房也差不了太多,而且新房很多,大家肯定再凑100万去买新房了,已经10年楼龄了,卖了再买恐怕至少15年楼龄了,回迁房会不会没人接盘?5年后400万的变500万,周边500万的变600万,大家还会去凑一凑买600万的,毕竟改善没人买回迁吧。