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小产权房打水漂(踩中哪个都钱房两空)

发现自己买了“空气回迁房”?

哪一个才是买了回迁房的人最难以接受的?

十一小长假的最后两天,深圳房产圈炸开了锅:

某个MCN机构的创始人罗某被指通过虚假的回迁房实施诈骗,空手撬动数亿元资金。

所谓回迁房,其实是回迁指标权益转让。

罗某之所以能成事,背后跟近两年深圳回迁房市场的爆火有关。

即使官方严打回迁指标买卖,也禁不住买房人的蠢蠢欲动。

直至现在,还有买房人在咨询,回迁房能不能买?

今天,撇开对罗某发家史的各种好奇,我们再来聊一聊深圳回迁房里的雷。

买卖“空气回迁房”?

MCN机构创始人被指诈骗超2亿

先简单捋一捋这次的回迁房爆雷事件。

9月底,抖音有博主爆料称,罗某被刑拘,诈骗房产80多套,涉案资金超2亿。

10月2日,深圳一位地产人士发文称,福田中心区某回迁项目爆雷,起因是安排回迁户选房,但部分买了回迁指标的买房人选不了房。开发商说合同上的章全是假的,合同也没有在村股份有限公司、街道办、区城市更新和土地整备局有备案登记记录。通过选房时间对比,指向罗某。

到10月6-7日,多个自媒体公众号曝光此事。

据@九派财经的消息,罗某自2017年开始,宣称有内部关系能低价拿到回迁房,先后在宝安西乡、福田石厦、龙岗梨一村等地售卖“空气回迁房”。

其援引知情人士的信息称:“目前涉案房产有近百套了,统计金额远超网传的2亿,更严重的是目前还有人不知道自己被骗,光是10月3日就有七八个人去派出所排队报案。”

一位业内人士透露,他曾接触过爆雷的这批回迁房源,“很是吸引人,但调查后发现有些关键点无法佐证,避了个坑。”

有网友留言称,同事是受害人,被骗了450万。

在这次回迁房爆雷事件浮出水面后,不少从事回迁房交易的中介则借势强调自家机构交易流程严谨,能为客户规避风险。

▲来源:微信社群截图

但有业内人士指出,上述流程看似每一步都很严谨,实则漏洞百出。

“它本质上不是回迁指标房交易,是小产权房化整为零分割出售行为,而小产权一直以来都不受法律保护。”

回迁房交易里的4颗雷

踩中哪个都是钱房两空

捋完这起回迁房爆雷事件,下一个问题:深圳的回迁房,能不能买?

“水很深,没有金刚钻别揽瓷器活,有的所谓业内人士都翻车。”从事回迁房买卖的中介苗霖说。

“有外地客户连什么是绿本、什么是猪肝本都一知半解,只听一些中介说不限购、以后能换成红本商品房,带去村里转了转就敢下手。”

这两年的回迁房市场到底火成什么样?

给你一组数字感受一下:

新房均价约11万/㎡的南山白石洲,回迁房最高峰时报价去到了每平米10万+;

新房均价约5万/㎡的宝安沙井,去年中有人花每平米8万+买了金蚝小镇的回迁房。

而且这些都需要一次性付款。

合一城市更新曾总结回迁房市场火热的5个原因:不需要购房指标、税费少、单价低、户型面积选择多、不限售。

而当中隐藏的雷也不少。

◎空气指标

没有对应的权利人,也没有对应的拆迁物,光凭中介一张嘴,再甩出几张规划图,买房人买的这种叫空气指标。

罗某这次被爆出来的差不多也是这种类型,此前,我们也曾经听到消息,某房企内部也曾出来叫卖这类指标,当时,该房企为某旧改的实施主体,房子还没拆,指标已经卖出去一堆。

据@呆呆咖啡馆,有业内人士跟她说,发现中介在卖的回迁指标,早就超过了回迁的面积,搞不懂还能怎么卖,只能卖空气了。

更可怕的是,深圳城市更新周期普遍很长,很多买房人有可能买到了空气指标也不知道。

“检验你会不会上当,最少5年,正常7年。你想赌一下你的运气,可以花费7年赌一下。”一位业内人士说。

◎旧改烂尾

就算买到了真实存在的回迁指标,最大的风险不是业主反悔,而是旧改烂尾。

例如宝安臣田旧村片区旧改,9月19日,宝安城市更新和土地整备局公告,该项目已失效,不再开展后续相关工作及办理相关手续。

▲来源:宝安城市更新和土地整备局

去年,我还看到有中介叫卖臣田旧村的回迁房,单价4字头。

如果有买房人已经买了这里的回迁指标,钱等同于打水漂。

◎房企爆雷

房地产行业近两年的震荡,大家看得到。

深圳也出现了延期交付的例子。

由于房企资金链问题导致楼盘停工,7月底,龙岗某项目回迁房业主就交房问题进行信访,得到的回复是:“回迁房不纳入‘保交楼’范畴”。

@深圳买房计划咨询龙岗城市更新和土地整备局,工作人员回复称,所有项目的回迁房都不在‘保交楼’的范围里。

“回迁房买卖不受法律保护,除非是原始村民,有原始记录的可能会比较有保障。”

◎交了房,红本住宅变商务公寓

这是一个身边朋友的例子。

4年前贺寅以每平方米6万多的价格买了大冲回迁房,60㎡,总价近400万,去年已经拿到了房产证。

▲大冲新城花园

比较悲催的是,当时购买回迁房时合同上没写明是住宅/公寓,直到拿到房产证,他才发现房屋性质是商务公寓。

据片区中介介绍,目前大冲回迁房住宅成交均价近11万/㎡,而商务公寓的成交价不到7万/㎡。

换句话说,贺寅买了一套没涨的公寓,还亏了4年的利息。