深圳小产权房网深圳小产权房网

深圳东莞小产权房的套路,告诉我这些深圳买房套路

问:计划换房,卖掉现在这一套有240万首付,有首套名额,计划买700万左右的三房,现在目标有2个地方:前海路上的二手房(主要看中学位),碧海片区的次新房如华丰前海湾(居住品质较好),还没有考虑好选哪个,请帮忙分析分析

答:700w总价如果考虑自住,其实选择面很多,过了宝中之后,整个宝安任你挑选,但都适合投资么?品质高就一定涨幅好么?深圳市场结构相对单一,七八百万的房子,对应客户群体就是三到四口之家,首次置换,考虑学位和花园三房。但哪个因素更重要?学位学位是未来更为稀缺的资源

问:你好!2019年底定了深圳德弘天下的房子,看中的是深圳中学学位房,新房带精装修不到9万,觉得性价比很高,但是今年有余疫情影响担心房价会跌得厉害,所以买不买很纠结,还麻烦你帮我分析一下!谢谢!

答:德弘天下十年老盘,以前就跟卖卤水一样,双拼到五拼不等。现在,多本证拆成一本证,户型相对奇葩。样板房在高楼层,视野非常棒,算是罗湖少有的大花园社区。预计单价10万左右,卖深中学位。如果只买个学位,感觉性价比还可以,如果投资,受罗湖大环境影响,后期增值潜力还是堪忧。

问:老师好,预算2300万左右,锁定了两个盘的两套房子价格差不多,现在有点纠结,请老师给点建议选哪个。主要综合考虑房子品质舒适和学位和升值空间。1.圣莫丽斯,看了上下叠拼两层的,有花园,6房+1房,很宽敞很舒适大气。深圳外国语龙华,如果中考成功,期待像深高北周边的房价的升值。一本证,一步到位!2,鸿威海怡湾,海景,南边的中医院确定不建了准备做公园,学位深圳湾学校,4房。两本证。请问老师上面两个应该选择哪个呢?这个价位您是否还有更好的项目推荐,多谢!

答:1.圣莫丽斯要出关交通很不方便,在南山未崛起之前,购买群体主要来自福田方向,现在福田的人往南山方向去了。前景不看好。整个深圳的趋势是罗湖→福田→南山→前海,跟着趋势走。2.鸿威海怡湾小区环境很不错,但是有一点楼龄了,双拼房也多,属于跟涨型。个人比较看好深圳湾学校+深圳湾片区,目前还看不到一个可兼顾学位,预期,稀缺景观资源,住宅集群,承载全深圳乃至全中国的高净值人群的替代片区。

问:十三老师,您好,我和太太目前都是深户,家庭目前年收入110w左右,有两套南山西丽的大面积三房,但学位都一般,而且都有贷款,目前房贷?其他债务月供6万左右,家庭负债率大概60%。我的问题是,1.目前如果还想买一套400以内的标的,会不会太激进,您建议买哪里好?2.我目前还算是正现金流,如果再买一套,负债势必还要扩大,您觉得在当前大环境下,可行吗?

答:月供6万,可以倒推出你的负债应该是1000万左右,家庭总资产大概是1700万。再增加一套400万的标的,按首付五成,付200贷200来算,1200/2100=0.57,负债率还降到了57%,哪有激进,安全系数还提高了好不好?负债绝对值继续扩大,当前大环境下是否可行?要根据两个层面来分析。第一是你们年入110,再增加200万贷款,月还款提高到7万,110-84每年还有26万的留存,再加上两套房子的租金,超过40万,日常开销绰绰有余了。第二,大环境好与不好,通胀都在继续,钱都在贬值,这些钱留存在手里,有更好的去处吗?再想深一层,银行贷款利息是我们普通人能拿到的最优惠的钱,用不到6个点的贷款利息,去抵御年10-12个点的通货膨胀,其实是一门稳赚不赔的生意。

问:十三老师,洪浪一村还可以考虑吗?89平三房。

答:小区采光楼充足、楼间距30米左右,车位按1:1,附近省级学校宝安小学及中学但位置略偏僻,楼龄过老,属于50年产权,贷款年限较短,不利于后期出手,整体评估不推荐

问:老师您好!我们在景田片区有一套房子(06年买的二手楼梯房,80来平,在夫妻两人名下,带初中学位),目前可以筹措到500万资金,家庭年收入80~90万,两人均已过40岁,深户,上班在福保;只有一个女儿,今年秋季上初一。现打算另外购买一套房子,兼顾投资加自住。最近,看了龙岗新生片区的君胜熙珑山和今日香沙御景园,120多平的(现有的房子,又是二手房,新房就想大一点)。但是,小孩上高中之前,应该基本是空置,不会住过去;今后住过去,等5年后地铁通了上班单趟估计要1.5小时,也担心后期不好出手,因此犹豫不决。请老师分析下,这里是否有价值。若不适宜,麻烦给一些建议楼盘,谢谢!另外,您觉得我们这种情况,是适合在关内投资小户,还是在关外买大一点的房子?如果投资关内小户,哪里比较合适?期盼得到您理性而专业的回复!再此感谢!

答:你好,感谢赞赏!新生属于龙岗的边缘区域,工厂繁多,非常不宜居,供应量大,楼盘分布零星,无质变的可能,投资自住都建议远离。在郊区房产里,尽量选择区域中心的房子,带有更全面的交通、教育、商业和生活配套,你的护城河更高,也是郊区房产的置换链顶端。楼市其实被自媒体妖魔化,其实都不过是被大势裹挟的泥沙俱下而已。拉长时间轴,选筹没有那么大的区别。自住还是建议就近,舍近求远,舍本逐末都不可取,人生短短几个秋,有多少时间可以用来浪费在路上,不如把更多的精力用来提升自己,努力工作,陪伴家人。500万,建议入手一套大户型,自住+投资。深圳新政出台之后,总价750以上的楼盘,目前有不少投资客抛盘,可以多关注下,淘笋。豪宅税也可以通过一些方法避免的。

问:您好,目前深圳有两套房产。其中一处在梅林先科花园,07年买的67平,目前不到400。上两年这处房产纳入了深圳市重点开发片区“梅林~彩田片区”,而且其南面靠北环的中汽南方已经拆掉了。不知道这里还有没有博拆迁的可能?或者说还有没有升值空间?

答:你好,福田整体选筹难度很高,目前重点发展区域梅彩-福保-河套,上下沙是长周期旧改拆迁、香蜜湖金融街整体升级为城市客厅,热点很多,但是比较分散。博拆迁这个思路也是很专业的路线了,深圳自从有房地产以来,真正旧改成功的“住宅小区”还不到10个,博拆迁套牢的概率实在太高。如果没有准确的内幕消息,建议置换

问:十三老师,早上好!请问海语西湾现在进入投资价值大吗?现在是不是高位接盘?海韵学校,无地铁无商业,就是大铲岛上的腾讯离得不远。谢谢!

答:腾讯岛还是块不毛之地,房价已经被炒成了黄金价,海语西湾若是排除学位因素,我觉得短期是会跑输的,毕竟地铁口远,生活又不方便,但是在深圳,学位的威力是大于地铁的,则不太好判断,长期看肯定没有问题。至于说高位接盘,除去置业鄙视链底端的几个区域,现在买哪个区域不是高位接盘。

问:万豪月半山的42平两房,实用面积估计有60平,四百万出头,适合买入吗?这个价位在南山还有前海路东侧一些稍老楼盘的小两房可以选择,这两个选择优劣如何?谢谢

答:这个盘优点:次新、高拓、前海概念;缺点:地理位置、交通、周边环境;至于半个学位算平手;优缺点都足够明显,正因为这样,诺德和玫瑰园疯涨,大家才想起了它因为交易费用低,还有一定套利空间,整体来说和大盘差异不大;

问:十三老师好,我有一套宝安西海岸花园的房子想置换西丽宝能城,请点评一下宝能城区域优劣和未来市场趋势,感谢

答:你好,感谢赞赏!这个片区次新盘再加上宝能城还是有不少二手供应量的,能不能投资?后市如何?我的看法相对消极:1、起价已经过高,单价很难再大幅拉升,已经不适合刚需;2、再无新地供应,片区建设临近尾声,没有发展空间;3、学位一般,没有优质教育资源引进4、硬生生被留仙大道、五号线、南坪快速隔成几部分,无法形成高效统一的大片区,5、户型硬伤:宝能城二期、利用率太低,宝能城一期、朝南太吵,朝北无阳光。6、交通不便,福龙路、塘朗山隧道经常堵塞,地铁去大部分区域都要经北站、西丽、前海湾换乘,通勤时间不短。综上,我认为整个大学城-塘朗-长岭陂片区短时间内已经不适合进场。

问:老师您好,目前持有万科金域华府三房自住,最近刚买入红树别院小两房作为给孩子的科华学位。我和先生目前均在南山上班,孩子才两岁,家庭年收入120万左右,综合学位+居住考虑目前持有物业不知是否合理,是否该卖掉金域华府再置换。望不吝赐教!

答:您好,金域华府蛮好的,高端住宅+泛名校学位。万科金域华府是08年开盘的,当时开盘价是1.8w,可以说是刷新了龙华的价格天花板,所以万科的盘是ceo盘实至名归,但现在的价格其实已经相对实惠,个人认为ceo盘已经洗干净,折旧问题不算大问题,跟隔壁的玖龙玺也是新人旧人互相竞争,最终会稳定价格差。除非南山能淘到性价比高的笋盘,否则不建议现在置换。