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深圳沙尾村小产权房 低价房源能买吗?一定要注意这些坑

问:想入手投资东莞松山湖的房子,请老师推荐几个楼盘,谢谢

答:松山湖的房子该怎么买?松山湖开发强度很低,真正的松湖片区内楼盘很少,分为东西南北四个区域:1、松湖西区,代表楼盘是锦绣山河一到五期,均价四万左右。锦绣山河是松山湖体量最大、最具代表性的楼盘,品质高,区位优,大户型为主,成交活跃。2、松湖北区代表楼盘长城世家,和堂,3号别墅,丰华悦园,万科松湖中心,均价3-4万。3、松湖东区代表楼盘万科松山湖1号,万科虹溪诺雅,翔龙御湖居,均价3.5-4万。4、松湖南区南区是华为的总部基地,可售房源极少,区域内位置最好的楼盘大多是华为自建,供华为内部员工购买,售价很低,每平米八到九千。华为自建楼盘松山湖楼盘有两个特点,一是楼盘数量少,二是大户型和别墅居多,很多都是200平以上,总价800万起的大户型,小面积稀缺。悦园的品质和环境不错,紧临松山湖,单价4-5万。总结:1、东莞缺少价值高地,这个高地一旦出现,一定是松山湖;2、松山湖目前配套还不够完善,价格三万多,还有入场机会,不过要注意回避溢价盘,淘笋;3、东莞二手房不限购;4、鉴于东莞的经济体量和对热钱的吸引能力,松山湖最值得投资的是小面积低总价,一是稀缺,二是门槛低。5、松山湖片区,分为多个板块,有真松湖和伪松湖,价值有高有低,需要认真挑选。

问:十三房,您好,我名下没有商品房,有一套固戍的小产权,年收入在30多万,宝宝一岁半。小产权自住还是挺好的,满足了我们一家五口的需求,我在纠结是博拆迁,等存钱过几年再买商品房,还是现在卖掉小产权,购买商品房,如果是置换商品房,我对学位没什么了解了,想听听您的建议,感谢~

答:你好,建议出手置换成商品房。小产权会随着市场涨,维持在同地段商品房约三分之一的价格,不能贷款,没有投资价值;有黑科技,可以提前拿下能转正的房等拆迁,但普通人玩不了。

问:老师您好,请教下,福田的景龙大厦1-3栋和必好大厦对应的是福外北校区的学区房,但价格没其他学区房贵,是有什么问题么?升值空间如何?

答:福田真实存在大量“低价”的房源,它们交通便利,配套齐全,学位充足,很多户型不差,居住舒适度不低。这类房源的普遍特点是:20-35年楼龄独栋或双栋大塔楼,无社区花园,停车位紧张八九十年代楼梯房,房源、产品和社区老化户型差,客户不出阳台,异形或有尖角楼盘偏办公化,办公大于自住学位中等或者偏下定价准则:以上特点这2个盘占了3-4条,如果没有学区,价格会更低。现阶段深圳的正常次新房回报率更高,原因还是大家都是外地移民,不迷恋地段,不愿意给老钱接盘,还在城市扩张和外溢的阶段,可能再过二三十年,深圳的城市化进程接近尾声,就会像上海一样,中心区的老房子也很吃香,可以改造民宿或者酒店,旧貌换新装了。

问:您好!请问西乡片区您怎么看?深圳后续的发展会汇集西乡片区吗?中粮锦云这个盘是否推荐?西乡和碧海您更推荐哪个片区?主要是考虑自住,也考虑增值空间。

答:你好,这2个板块以前分析过:碧海:碧海实际上可以理解为低配版的宝安中心,不论从片区品质、配套、交通都差宝中一到两个档次,但由于房价也便宜一些,所以对于有总价约束的小白领(稍微有钱一些的小白领)来说,碧海是宝安中心的替代品;之后前海的产业(特别是大铲湾)也会利好到碧海;但由于碧海片区已经大体建设完成,而宝安中心还有大片的空地以及欢乐海岸2.0规划,因此未来碧海和宝安中心的差距会进一步拉大;至于很多人关心的飞机噪音的问题,其实对于小白领来说是可以完全可以接受的,不构成折价因素;但如果未来房价再上涨50%,碧海就需要改变定位服务于低端金领的改善需求,对于挑剔的金领来说,飞机噪音可能会带来一定的折价;因此,碧海有潜力,可以跑赢大势,但不如宝安中心,也不如前海;还有大家关注的腾讯科技岛,目前看来要真正等到腾讯入驻还有至少7年时间,且入驻人员规模也是未知数;入驻之后,碧海片区的租金必定会迎来大涨(特别是富通城),但对于购房来说,宝中依然更具竞争力,因此结论不变;西乡:西乡片区类似南山中心,得益于一号线终点站的每日播报,西乡的关注度不输南山中心;片区品质也类似,地铁盘价格不低,未来规划只有零星的旧改;在高关注度下供需关系保持稳定,潜力不大;考虑到大铲湾的辐射作用,西乡中长期来看持平大势;所以从投资角度碧海>西乡中粮的品质不错,在流塘这一带算是品质很好的房子,自住可以的。地铁开通肯定会有涨幅,后续如果有更多的规划和利好的话也可以考虑买入。

问:老师好!我现住福田彩田片区90平三房,剩贷款200,小学学位尚可,初中不行。大娃四年后上初中,小宝五年后上小学,夫妻一人工作在福田,一人在南山福田交界。目前刚卖出景田小房,手里现金300,年入100,小宝长大,需要升级四房,也想兼顾学位和投资。方案一:直接买入一套600左右带学位一房或两房,兼顾投资,莲花一二村楼梯房旧改不知是否靠谱,莲花中学也尚可。或者金地片区金地名轩,金地旧改,听说有名校入驻。方案二:卖出现在房产,置换1300左右带学位四房,目标金海燕、英伦名苑、特发小区、海德园(只能买到3房但地段好)或者不知还有没有更好的配置或者片区,现在房子入住三年,住着舒服的,就是稍微小点

答:你好,感谢赞赏!彩田片区虽是重点发展区域,但短时间无法兑现,关外次新很大的选择空间,买过后需要考虑以后接手的对象,刚需客已买不起,改善环境差,房龄也已过20年往后金融属性也会越来越差,除非绝对的笋盘.莲花一村二村都是91年的房子了...除非有明确的拆迁信息,不然买了也是套牢很多年,莲花中学的成绩在福田不算亮眼,谈不上有学区价值的。金地名轩是个冷盘金地有一种慵懒不着急的气质,上班基本是965,所以这些年扩张也很慢,公司大本营金地工业区的旧改都迟迟未动。沙尾这一代是小工厂和城中村杂处,金地工业区相比已经是容易旧改的板块,并且确实有预留教育用地,规划建一座九年一贯制的学校。那么金地名轩这个盘能不能买呢?独栋次新楼、无花园、周围的城市界面依然是多层的工厂。因为通常旧改的周期是以5-10年计算的,刚上车的急富青年不适合买这种,手里有两三套了,买一套这个做点风险投资是可以的。当然从总价控制的角度,金地名轩受到绿景蓝湾半岛的压制,这也是很多旧改传闻片区的常态,买家总是比卖家要后知后觉。海德园属于2020为数不多值得打新的楼盘。学位、品质、地段等配套都算优质。值得买!

问:刚卖了深圳的房子,家庭年收入50万左右,不稳定,另外,非深圳的房子月供5500元。目前有300万的现金,在百花片区的小户型和梅林梅香学校的学位房之间考虑,有点拿不定主意。买梅林的房子能全家住,压力可能小点,买百花的小户型不能住,还得再租房。我想问下:1、您觉得买哪个片区的房子更合适?2、百花目前小户型650万+了,您认为还有上涨的空间吗?3、什么时候买合适?4、能否做到首付三成?5、今年房价会降吗?我有必要再观望一段时间不?

答:你好,关于如何选学位,分情况,倾尽自己所有资产,只能买一个学区老破小。这种情况如果买学区房,我自己觉得有点压力过大,还不如买一个学区稍微差点的,房子的居住品质好一些的房子。孩子教育固然重要,但是这也要分情况,先解决自己的居住需求,然后再去提升孩子的教育品质,同时,资产的保值能力还要更好一些。百花太贵了,从投资角度是不建议入手的。建议疫情之后淘淘笋,最近有一些急售房源,多关注。全款抵押可以操作成首付3成。

问:老师你好:我目前在西乡松茂御龙湾有一套小三房在我老公名下!老家一套在我哥名下!我目前情况是无房无贷!我是深户!小孩目前上小学三年级,想买一套好一点的初中学位房!宝中我有关注(华联城市全景)、南山阳光带海滨城(南外高新)、科宛学里(南外科华)、听说宝安中心区的泰华梧桐岛今年要开盘、目前首付能拿出350w,请问到底买哪里好?方案2:(还是买50平方左右的学位房,再用别人名字买一套投资——沙井海岸城

答:学校对比:南外高新>南外科华华联城市全景位于创业路和公园路交口,这一区域是除宝安中心之外的第二梯队高价区域,得益于宝安中学学位的加持,交通上位位于5号线洪浪北和灵芝站之间,6站到前海湾,在建12号线接驳灵芝地铁站,2022年通车,通往科技园、后海、深圳湾、蛇口赤湾,周围配套商业体丰富,大范围旧改。楼盘是大花园,人车分流,华联80%的户型为双拼。华联城市全景车位达不到1:1,户型一般,优势是原值高,多付首付或者全款税费少,缺点是小户型看马路,户型一般。宝安中学推荐:勤诚达、中洲华府、华联城市全景投资角度更倾向方案2,2套房升值潜力大于1套,囤面积。

问:十三老师好,本人目前年收入税后50-60W,2-3年后应会增加20-40%,最近想把手里佳兆业前海广场2.5房置换卖掉,出手还掉贷款能回650万左右(HK工作,需要的话可以做利率3.2%左右的税贷80-100万)。目前看中宝能城4房,去HK上班坐高铁方便,小区好朋友多。但板块未来升值潜力和还有小区环境又不如前海,所以想问问十三老师是否置换和置换的时机。另外很喜欢半岛城邦这个高大上的盘,预算内只能考虑二期(单证)有1000万-11万左右2.5房,没有一步到位,预算1200W内,绝对不超过1350W(能硬上半岛低层大3房),不想贷款太多影响生活质量和未来创业的可能。所以请十三老师不吝指点迷津。

答:你好,西丽不是领涨板块,但宝能城自住很舒服。1000万以上的选筹思路:1.深圳湾(深圳湾学校覆盖的小区)2.南山:华润城(大冲城市花园),配套成熟,楼龄新,可以关注;半岛城邦,学位有潜力,海景漂亮,有的单价不贵;3.宝中:幸福海岸、第五大道、尚都、熙龙湾

问:老师你好,我目前有一套星航华府自住,学位不是很好,离上班也远(在福田莲花山上班),打算卖了星航华府这套,大概卖出450,想买一个3房的房子,学位中上,预算700,请问龙华或福田有好的推荐楼盘吗?最近有朋友介绍龙华的新盘〈龙湖.春江天玺〉,麻烦点评一下该盘值得入手吗?谢谢

答:龙湖春江天玺位置非常尴尬,在龙华和龙岗交界处,哪边都不愿意管,自生自灭。周边民房多,环境差,属于低端板块的高端楼盘,资源错配。推荐关注金地上塘道,潜龙曼海宁,信义嘉御山

问:老师您好,高峰小学中学附近学位房看着价格相对亲民有投资价值吗。

答:高峰的学位溢价确实不高,如果高峰能够稳定现在的成绩,高峰会被大家重新认识并追捧的。价格合适可以考虑

问:老师你好,请问兰溪谷自住,是否能跑平大势,还是买旁边的临海揽山更好。

答:兰溪谷品质很好,地处南山,学位不差,未来大概率跑平大势,也可以能跑输大势。第一,兰溪谷位于蛇口大南山脚下,不近前海也不近深圳湾,只靠着一座大南山,缺交通缺概念;第二,育才系是没落的二类名校,撑不起高房价;第三,兰溪谷的户型有硬伤,七十多平做一房,八十多平做两房,而且无法改动,700万的一房,客户群能有多少?山语海和诺德假日也是一样,贵有贵的道理。房产投资也是一个体系,一门学问,凡存在的现实,一定就有合理的答案。新世界揽山临海蛇口30万方大盘。育才一小二中,二号线水湾站1.2公里、在建12号线500米。蛇口最后的大盘(恒大湾厦旧改还要很久),总体来说投资潜力要低于领玺、颐湾府。对于很多有蛇口情节的人来说,也算是不错的选择。

问:十三老师好,女朋友在考虑购置首套,总预算470万以内,目前看好了一个嘉州华苑的中层2房,嘉州不方正低层3房(价格差不多,装修没2房好),也考虑金地名津。我反而比较倾向万科四季花城1期复式4房(只有430多万,自住简直完美,但投资价值不确定),觉得坂田以前因为交通有点被低估了,今年10号线和坂银隧道开通实际价值会趋近龙华。但是万科四季花城1期看过去涨的很慢,跑输大势,女友在南山上班所以倾向于买嘉州中层2房,已经基本谈妥价格,在成交前还想问问十三老师的意见。