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买卖小产权房流程?我来帮你

不像新房由开发商统一销售,二手房房源情况本就复杂,加上交易环节涉及到的人和税费也很消耗精力,挑房决策的难度加大了很多,比如房龄和贷款年限之间有什么关系?什么样的二手房要交多少增值税?二手房学区学位如何查询······,细说起来一套江苏卷都写不下。

同样以苏州为例,精简版的二手房交易流程大致分为这么几步:

看房和砍价

二手房基本都是一房一卖,即使同一个小区的两套房源,在位置,采光,房屋内部装修等方方面面都有差别,所以在这一步要注意一定不要只贪图便宜,要看清楚房子的产权属性,一定要搞清楚到底是40年的还是70年的,是不是小产权。产权搞清楚了,如果一套房子的价格过低,明显低于市场价格,一定要冷静,搞清楚原因?是否存在高压线?高架桥等不良因素?甚至这个房子是不是凶宅?实地看房这一步非常重要。

准备签合同

挑选到满意的房子,价格也谈妥后。接下来就要签合同,交定金了。不过在签合同之前,还有一个重要的步骤:查档。

查档的目的落实房子的产权,如果房子没有查封或抵押的情况,就可以放心签合同,交定金了。查档可以去国土部门,拿身份证在窗口或自动查档机器上查。

签合同,交定金

定金可以直接交给卖方,但是要注意,楼市如果是楼价快速上涨的时候,记得多交定价,反之少交定金。但是无论多少,定金不得超过房价的20%

签合同,一定要逐字逐句的去核对,主条款没什么好说的,尤其注意补充条款。一定要约定清楚各个款项的支付方式,支付条件和支付节点!一定要约定清楚交房的节点及违约条件!约定清楚税费及服务费由谁出?除此之外还有房间里家具家电属于谁?

最重要的坑来了!约定原房东的户口迁出时间和不迁户口的违约责任!这个不说清楚,后期很麻烦,涉及到小孩上学等重要环节!

网签备案

正式合同签好后,一定催促中介把合同网签备案,这一步不要拖!这样才真正不用担心原房东会后悔!而且可以防止卖家一房两卖。

申请贷款

在这里要注意,跟中介合作的银行一般有好几家,每家银行利率不同。去选择最低的那一个!去银行申请按揭贷款,需要买卖双方都到场。需要带的证件有:身份证原件、结婚证、户口簿、收入证明、银行流水、买卖合同等。银行审核后,进行贷款协议面签,并开具贷款承若书。

银行审批的贷款额度可能会比想申请的少,所以准备的首付需要充足。

交税过户

房屋买卖都需要纳税,税费的征收部门是国土局,交税后,会给买家发新的房产证。二手房需要交纳的税费有:契契税、增值税、个人所得税、印花税等,由买卖双方谁交纳,可在合同里标明。

但是有一点,大家一定要注意!过户前要给首付款。这是一大笔钱。这一步一定要走资金监管。

资金监管是指买房把钱放到第三方(房产中介)存管,办理资金监管,对买家来说,可以保障资金安全;对卖家来说,可以确保对方有付款能力。

具体操作方法是:买家把首付打到中介公司的专项银行账户,等买家拿到房产证后,中介公司出示过户完成凭证,银行再把钱打给卖家。

交接物业

物业交接清楚。二手房交房一般涉及物业、水电、有线电视、燃气等交接。卖家把欠费交清,把缴费账户过户到买家名下。

交房搬家

已经全部交接完成,接下来选一个好日子,全家老小一起乐呵呵的搬家!

最后再用一张图给大家强化一下苏州二手房的交易流程,有详细的买卖双方准备资料清单,以及二手房商业贷款和公积金贷款以及全款的流程。

苏州二手房交易流程