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二转手小产权房,住建局与买家所签《安置协议》仍有效!

基本案情:

涉案房产系违法建筑类“小产权房”。

2005年,毛某与郑某签订《房地产转让合同》,卖于郑某并实际交付。

后毛某反悔,以郑某为被告提起民事诉讼,要求确认《房地产转让合同》无效并退房,法院最终判决合同无效,但指出毛某行为违反交易诚信,合同无效后具体财产处理应尊重历史、恪守诚信,并没有判决郑某返还房屋。

2021年,房屋所在地块拆迁,江苏省海安市住房和城乡建设局(简称“住建局”)经调查后,与实际居住人郑某之妻程某签订《城市更新安置协议》。

毛某认为自己是合法产权人,住建局当与之签订协议,以该局为被告,提起行政诉讼,要求确认该局与程某所签《城市更新安置协议》无效并赔偿其损失,江苏省海安市人民法院一审判决驳回其诉讼请求。

2023年3月22日,江苏省南通市中级人民法院二审公开开庭审理,在充分听取各方意见、认真梳理、辨析争议焦点、休庭评议后,当庭作出裁判:驳回上诉,维持原判!

“小产权房”的实际控制人和占有使用人是拆迁补偿对象!

江苏省南通市中级人民法院认为:

1、《城市更新安置协议》标的是补偿安置利益归属,而非房屋本身,海安住建局与程某约定补偿安置权利义务,并不涉及法律法规关于宅基地转让等相关规定,不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形。

2、《房地产转让合同》签订于2005年,程某装修居住至2021年拆迁,海安住建局基于程某实际长期居住的事实,以及《房地产转让合同》、支付房款收条等证据,已经尽到了审慎审查的职责,认定补偿利益归属程某并无不当。

3、生效民事判决虽然确认房地产转让合同无效,但并没有就房屋返还毛某一并作出处理,且指出毛某行为违反交易诚信,合同无效后具体财产处理应尊重历史、恪守诚信。

综上,海安住建局与程某签订的《城市更新安置协议》合法有效,毛某要求确认协议无效并赔偿的理由不能成立。

张茂荣律师说:毛某诉求途径明显错误!

正如笔者上篇推文《深圳中院:“小产权房”的实际控制人和占有使用人是拆迁补偿对象!》所言,海安市住建局与郑某所签《城市更新安置协议》是双方真实意思表示,并不存在法定无效事由,毛某诉求无效显然不可能被支持。

生效民事判决已经确认《房地产转让合同》无效,毛某应当通过其他途径解决房屋拆除后的补偿安置利益。——“运筹帷幄,决胜法庭”,不同律师的纠纷解决方案(诉讼策略)不同,解决途径不同,结果亦完全不同!