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小产权房先抵押后卖?尽量避免后续纠纷

先说结论:我本人是不建议大家购买小产权房的,因为看太多这种案例了,如果房子没有碰到升值、拆迁还好,原房主人想找都找不到,但是万一....立马就跳了出来,起诉说原卖房协议无效,要求把原来的房款退还给你,拆迁房归原房东。

但是,毕竟还是有很多人因为价格的原因选择了不受法律保护的小产权房,那么,有没有办法尽量将这种风险降低(完全没有不可能的,毕竟不受法律保护,所以存在不可预见性)。答案是有的,我们可以在小产权房买卖合同里面对违约进行具体的约定,干货如下:

在小产权房买卖合同里面,加上拆迁补偿条款:本拆迁补偿条款独立于买卖合同,将来房子发生拆迁补偿,拆迁补偿权益归买方,如果本买卖合同被法院认定无效,卖方应当赔偿买方全部损失,卖方同意:该房子的全部拆迁补偿权益作为买方的损失,归买方所有。

当然,要追求一点风险都没有就是不要买小产权房,不要买小产权房,不要买小产权,重要的事情说三遍。

接下来普及下关于小产权房的法律知识。

一、如何认定小产权房

小产权房的“小”是相对于正规的商品房来说的,正规的商品房都是五证齐全:国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售许可证。

所以只要是五证不齐全,哪怕缺失一个都属于小产权房,都是不受法律保护的。

二、小产权房的风险

1、办不了房产证

因为买卖双方签订的合同不属于法律认可的购房合同,所以备案不了。同时又没有缴纳土地出让金,没有取得土地使用证和预售证,所以办不了房产证。

PS:有些地方能办下证来,但是不是真正意义上的房产证,使用起来天差地别~

2、房屋质量得不到保证

毕竟没有监管,后续除了房屋质量纠纷,你都找不到人。房屋质量保证就更加无从谈起了。

3、购房时办不了贷款

不动产抵押以登记为生效要件,小产权房没办法办理抵押登记,银行自然也就没办法设立抵押权。

4、不好转卖

大部分人对小产权房的风险是都了解的,所以只能找人私下交易,但是毕竟不受国家法律保护,所以...不好转卖,不好套现。

5、难以避免一房多卖

因为备案不了,不受国家法律保护,仅凭一份合同,所以你就避免不了原房主仅跟你签订一份卖房合同,他可以同一套房卖几户...后面扯皮的事情就多了去了。

6、有可能无偿征用或者征收

小产权房未经土地行政管理部门批准而使用集体所有土地的,涉嫌违法用地;小产权房无建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的,涉嫌违法建设。

三、小产权房买卖合同的有效性

通过现行法律和相关司法解释,我们可以知道只有2种情况下的小产权房买卖合同才有效:

二种情况有效

一、本集体组织成员之间买卖小产权房;

二、将房屋出售给本乡镇以外的人员,取得有关组织和部门的批准。

二种情况无效

一、本集体与其他集体组织成员之间买卖小产权房;