摘要：

小产权房指的是在农村和城市的未规划区域内建立的住房，经过政府核实后，合法的产权时间在20年以下的房屋。对于持有小产权房的业主，经常遇到一个问题，就是小产权房出售后能否返还所有权，也就是能否将小产权房升级为大产权房？本文将从四个方面对这一问题进行详细讨论。

一、小标题：小产权房的法律性质

1、小产权房的产权证明只是一种使用证明，而不是所有权证明，因此不具备出售和转让自有产权的权利。

2、《物权法》明确规定，未经法定程序取得的土地使用权不得作为取得房屋所有权的依据。

3、小产权房属于违法建筑，未经政府批准，不具备法律效力，因此不存在所有权问题。

二、小标题：小产权房能否购买商品房

1、《商品房买卖合同》规定，商品房只能与商品房进行交易，小产权房不属于商品房，因此不能转化为商品房。

2、小产权房没有所有权证明，无法作为合法产权的抵押品，在银行贷款方面存在困难。

3、购买小产权房后，将无法享受公共资源（如医疗、教育等）和城市基础设施的服务，存在后期维权难度大的风险。

三、小标题：小产权房能否升级为大产权房

1、《国土资源部关于城市未规划区域和农村用地审批政策的通知》中规定，经依法核实，并符合条件的小产权房不得变更为大产权房。

2、政府在进行城市规划时，通常会对违规建筑进行拆除，无法保证小产权房能够长期存在，更无法升级为大产权房。

3、如果政府出台类似于“旧改”政策的政策，可以将小产权房变更为大产权房，但这样的政策尚未出台，尚不能确定。

四、小标题：小产权房出售或继承是否能返还所有权

1、小产权房的买卖需要经过政府核实后才能进行，因此不具备自有产权，也无法返还所有权。

2、小产权房所有权属于国有，业主只是享有使用权，因此无法将其继承。

3、除非政府出台相关政策，否则小产权房无法返还所有权。

结论：

小产权房属于违法建筑，不具备所有权，因此无法进行升级。无法享受公共资源和城市基础设施的服务，存在一定的风险。小产权房本身存在法律风险，因此建议业主慎重购买。政府方面也应及时对未规划区域进行整改，保障财产所有人的权益。