小产权与共有产权房的区别？共有产权房可以成立业委会么？-2023深圳小产权房信息

共有产权房是地方政府让渡部分土地出让收益，低价配售给符合条件的保障对象家庭所建的房屋，分配时在合同中明确共有双方的资金数额及将来退出过程中所承担的权利义务。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成的组织，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。当共有产权房业主想要成立业主大会，两个新生事物“碰撞”在一起，会出现什么问题呢？

申请成立业主大会被驳回

锦安家园是北京市朝阳区最大的共有产权住房，2021年底交房入住。4月6日下午，“问北京”（北京新闻广播新闻热线65159063）记者来到朝阳区锦安家园小区探访。

杨先生：我们小区分东区、西区，这边是西区，然后那边是东区。

记者：一共有多少栋啊？

杨先生：一共16栋，2196户。

锦安家园小区/张钰摄

小区业主杨先生向记者介绍了小区的大致情况。

杨先生：这个房子是朝阳区最大的共有产权房小区，它的房价相对周边的商品房会便宜一点，但是买房人拿到这个产权也不是100%的，是65%，剩下35%原来是北京市住保办，后来北京住保办下面设了一个朝阳区住房保障有限公司，简称朝保发，这部分产权就划给朝保发持有了。

杨先生说，入住之后，他们发现小区在管理上存在一些问题，于是便向属地东坝乡政府提交申请，成立业主大会。

杨先生：2021年12月28号交房之后，你发现小区的有各种各样的问题，就是涉及到公共利益，确切地讲是想要业主大会做主的事情，比如说督促物业，比如说代表业主跟开发商去谈一些事情，包括像跟社区做沟通。所以2023年2月27号，我们向东坝乡提交了申请成立首次业主大会的材料，我们提交了206户。

小区地下车库情况/受访者供

根据《北京市物业管理条例》要求，想要成立业主大会，需要满足在一个物业管理区域内，已交付业主的专有部分达到建筑物总面积百分之五十以上，并且由占百分之五以上的业主、专有部分占建筑物总面积百分之五以上的业主或者建设单位申请。

《北京市物业管理条例》/张钰制

但是，申请材料提交之后，让小区居民们没想到的是，申请被驳回了。

杨先生：他们给的意见是没有相关文件的支持，说我们产权是65%，不满足所谓的2/3要求，所以把交的全部材料给我们退回。其实我们第一步成立的是首次业主大会筹备组，完全是符合条件的，并不涉及到所谓2/3表决权，跟这个没有关系，而且同样的共有产权房，海淀区的永靓家园，人家已经在召开首次业主大会的投票了。

65%占比不能满足2/3的要求

“问北京”记者在杨先生提供的资料中看到，乡政府驳回的理由是由于业主产权只占比65%，无法达到“专有面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决”。

东坝乡政府回复/受访者供

那同为共有产权房，为什么海淀区永靓家园小区就可以成立业委会呢？于是，“问北京”记者联系了东坝乡人民政府，社区科的工作人员解释说：

东坝社区科：永靓家园它的不动产权证上面，他们业主的份额持有的是70%，那如果要是投票的话，他们是可以达到2/3这个比例要求的。

永靓家园：业主持权占比70%

“问北京”记者随后也联系了永靓家园小区的属地海淀区西北旺镇政府，物业专班工作组的工作人员向记者证实了杨先生的说法。

西北旺物业专班：正投票呢，

记者：筹备组已经成功成立了？

西北旺物业专班：嗯对。

永靓家园在4月8日已经成功召开首次业主大会/受访者供

同时，工作人员也证实，永靓家园小区的产权比例的确和锦安家园不同，但对于第一步的成立业主大会筹备组是不影响的。

西北旺物业专班：因为我们这边是70和30吧。但是我觉得正常的走流程啊，交申请，第一步肯定没有问题，他拦不住。你得确定了筹备组以后，你再跟我说后边的事，正常你不能因为后边的问题，就把前面的工作给我堵了。交完申请以后，然后后续部分咱们再商量或者怎么的，那是下一步的事。

新政出台后可解决问题

根据杨先生提供的数据，206户的申请确实已经满足了成立筹备组的比例需求，那么乡政府为何还是要驳回申请呢？东坝乡政府社区科的工作人员解释说：

东坝社区科：因为筹备组它的工作期限是有要求的，它是要求60天之内完成筹备工作，那如果要是下一步进行不下去的话，相当于咱这个工作就搁置了。乡政府这边的考虑，就是比如说我们征求了上级的意见，或者是出台了新的政策，比如说有了明确的35%的这个份额，由谁来投票，然后包括对于他们投票的权利，他们可以投票的内容进行一个明确的话，我们就可以直接就成立筹备组，然后我们继续去开展下一步的工作。

锦安家园小区/张钰摄

房管局：由属地监督指导

那么，共有产权房小区成立业主大会，是否有相关政策或细则呢？“问北京”记者致电朝阳区住房和城乡建设委员会询问，接电话的工作人员表示：

朝阳住建委：这个得找房管局，咱们区房管局跟住建委是分开的，别的区都是合着的，您就找房管局就行了。

于是，“问北京”记者联系了朝阳区房管局，物业科的工作人员表示：

朝阳区房管局：我们这边是没有对共同产权房，因为毕竟它是一个新兴产物，现在从法规上没有一个明确的要求，禁止说共有产权就不能成立，所以一般都是看属地那边，因为成立业委会、成立物管会什么的，都是由属地这边进行监督指导。

不过，小区居民们质疑，虽然他们的产权只有65%，但是所有费用都是由业主缴纳，小区也是由业主居住，产权的比例为什么会和后期的专有面积和表决比例挂钩呢？对此，房管局物业科的工作人员表示：

朝阳区房管局：理论上您得看办事处他们怎么认定专有面积不足2/3，然后比如说您那边是否是可以协调一下共有产权方，他们是否能出个东西，也支持咱们，是不是就可以了？这个问题，您得问一下他们那边。

朝保发：只是代持机构

于是，“问北京”记者咨询了锦安家园小区的另一个产权方——北京市朝阳区保障性住房发展有限公司，接电话的工作人员表示：

朝保发：我们算是代持机构，但是我们其实没有什么权力。主要是共有产权这个部门的同志不在，相关的问题、政策问题我确实给您解答不了，因为我们没有参与过这种工作。

这位工作人员表示会把情况转达给相关人员，随后给记者回复。截至发稿，“问北京”记者还没有收到有关回复。