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商住房与小产权房?买这类老房子需更加谨慎

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提问:雕叔,求助!之前我们打算是买学区房的,但是你也知道当下学区房政策变动较大,我们现在非常犹豫,不知道怎么看待这个政策,成都的学区房还能买吗?如果可以买的话,又该怎么买?

回答:你好,学区房改革,打破的是教育资源的垄断,这个大趋势是不需要去质疑的,总的来说,你可以尽量去选择兼顾居住属性的,而不是纯粹图老破小挂户的学区房,政策在向多校划片倾斜,最终收益的,是这些兼顾彼此的片区和楼盘。学区房改革可能是房住不炒之后,下一个房产改革坚定目标和方向。房子逐步跟教育脱钩,学区房正在利空,未来学区资源会越来越平衡,走入教育平权时代。但是从政策上来说,未来中国是肯定会逐年出政策,调控解决教育不平等的问题,相关政策可能会有延续性。打破教育垄断,均衡教育资源,任重而道远。那么成都学区房还能买吗?能买,只不过未来房子价值核心仍然是品质。我建议三点。(1)把房子居住属性放在首位,尽量选择能够兼顾一家自住的次新板块次新楼盘,与此同时,还带有一定学区属性的楼盘,比如青羊五区、锦江三四区以及高新五区等。(2)看重更好的教育区域,未来多校划片会是主流,整体来说看一个区的教育均衡程度,目前教育是有区与区之间的教育壁垒的,比如青羊领衔的,不会去发展你金牛,锦江领衔的,也不会去照顾成华,因此教育均衡程度,还是要着重青羊、锦江这种区域。(3)远离老破小,摒弃某些青二锦二学区房的“标间”“只有卫生间和卧室大小”的品质。这些以往常常只用来学区挂户,但是唯一的学区优势被分散后,那么自然荡然无存,虽然总价不高,但毕竟学区的利空大于房产的投入,得不偿失。

提问:雕叔老师好,我目前首付预算20个,想投资成都,请问是选市区的老破小的套二,还是远一点的二手房龄新点的套二,或者3环内的套一呢?

回答:你好,买房有两种目的:一是看重未来(投资),一是住在当下(自住)。虽然很对时候寻求兼顾彼此,但预算少的话,确实只能二选一,非常现实的问题。如果你首付只有20多万的话,总价即便打满也只有六七十万,这种总价的房子,不论是三环内的套一,还是主城区的老破小套二,又或者近郊远郊的小套二,整体来说,都不具有未来性。主城套一大多是一些高层标间,一般出租较多,而楼盘本身的品质比较糟糕,只能说适合挂户、蜗居等。套二的话就是老破小,而且是配套不非常齐全的那种老破小,能有未来吗?如果有未来这么多年来就不会是这个价格了。再者郊区的套二,都只能看一些很偏僻的,或者缺乏地铁和希望的楼盘,从这个角度来说,也是很难有未来。买对房>不买房>买错房!请牢记这一点。当下这些你看的房子,大多属于在未来道路上“买错房”的边缘。与其这样,真不如不买房,留着慢慢攒首付或者另作他用保守理财啥的,也比就此买入了“一动不动产”的好。另外一些剑走偏锋的公寓等,从这个角度看,更不推荐了。当然,如果抱着纯粹自住的角度来说,我更偏向于你买老破小套二,其实自己打整改造一下,还是会比较舒心的,只是老房子物业、漏水、停车等问题,确实需要去克服,其余的话,不论是内部自住,还是外部的配套,整体来说都比较好的选择了。而标间套一我说过,自住体验比较差,大多是出租出去了,鱼龙混杂,另外郊区的套二,配套很不齐全,也缺乏自住的意义。

提问:请问雕叔,现在成都还可以买新房吗?政策这么不稳定,是现在下手比较好,还是再观望一段时间?

回答:新房可遇不可求,当下遇到合适的我认为是可以及时上车的,主要是分为几点来考虑。1、新房地块整体来说,当下真正值得大家关注的并不多,只有少数在城市开发进程中的核心区域,才值得入手,而其他绝大多数都处于比较偏僻的地段。而且从陆续上市的地块来看,也并不会好到哪里去,因此现在好地块的新房,卖一套少一套,不需要我们对赌未来。2、新房的价格,土拍价格,以及部分双限地的以后预售价格,在我们看来,也并不是很有诚意,除了个别的比如兴隆湖东的价格有些差异,新批次比老的还贵,但是绝大多数的地块,整体的地价、房价都还是在上涨的,所以买今天的好新房,没必要去赌明天的贵新房。3、新房市场因为其杠杆利用率、房贷速度,产品品质等原因,当下市场认可度远高于二手房,一旦接下来的新房便宜预售,那么必然有更多的人蜂拥而至,到时候如果你是普通资格,又一定能买到吗?如果买不到,而现在又拖着不买(被别人买光),那么是不是到头来两头空呢?所以目前新房我认为,还是有一定性价比的,包括时间周期上的性价比,如果有适合的,符合预算和预期的,应当拿下。

提问:户口和社保在高新区,由于只有一年多,新房摇号难进,想买套二手房,总价一百四十万,看了两个小区,交大万通格外和长虹和悦府,那个小区更好,另外你们有更好的建议买那个小区?

回答:如果你的预算是140万左右的话,在高新区确实基本没法买新房了,但是从资格来说,青羊的长虹和悦府和武侯的交大万通格外也的确是可也买到的。交大万通格外整体的板块是相当成熟,楼盘林立,地铁环绕,什么都是刚刚好,但什么又不是很突出的优点,是一个比较适合求安稳的,求自住的群体,板块本身热度一般,已经进入了老化阶段,下一步就是走神仙树、桐梓林一带的路子,如果你是寻求自住属性,然后偏向于南门生活工作的话,我认为它的性价比其实不低,单价只要2万出头,就能买到一个南门套二,已经不好选了。周围的维港、丽都世家A区也是比较类似的概念,可以一并看看。长虹和悦府则在西三环外的外光华板块,整体来说板块的热度是比较高的,加上青羊的重心往这边发展,地铁、商业、产业和医疗等资源都逐渐配齐,是一个比较有未来的区域。长虹和悦府房龄比较新(相应税费高一些),整体价格体系和交大类似,稍高一点,也十分满足你的预算,适合于偏重板块成长性,适合年轻人,然后主要的工作和生活圈子在西门的购房者,周边的东原时光道、保利香槟光华、光华逸家等也都是类似的产品和概念,可以一并看看。一个侧重自住,一个看重未来,所以说两个小区或者说两个板块,我认为都是比较好的,主要是看你侧重哪些点,或者说你的气质需求更符合哪个板块然后就选择哪个。

提问:请问雕叔,我现在想主打投资,目前看重温江的光华新城,还有新都三河场这边的观澜鹭岛,价格很低,是洼地吧?值得投资吗?

回答:现在一般来说都不要动辄谈投资了,在成都一方面是投资很难,另一方面你看重的这些地方,房价之所以便宜,真不该找找自身的原因吗?目前可以说,他们基本没有潜力了,光华大道这一带,自住的属性比较高,也比较宜居,可以说是有一定的性价比,但是投资的话,一方面发展方向不在这里,另一方面楼市的表现也很不尽如人意,此前指导价覆盖这个板块,很快房东都扛不住,纷纷降价到指导价,可以看得出这一带房价承压能力是多差,因此遑论投资潜力,是没意义的。至于观澜鹭岛,投资不合适,整体虽然价格便宜,但是二手房也差不多,这个地段相对偏僻,配套不足,只能说适合本地置业者吧,然后能基础保值就不错了,增值动力是不足的,需要整体楼市的行情抬升,而目前看不到行情。

提问:雕叔老师好,知园第二批次的楼盘选房应该按照怎样的原则选取呢?分别是4,7,8,9栋?这样户型的楼层应该怎么选择呢?(7,8栋有17层,4,9栋是18层),以及优选图上左边的B还是右边的B户型呢?

回答:首选南北通透的吧,7、8栋的B户型是可以的,其次4栋的B户型(实际是朝西北-东南)和9栋的B户型(同4栋,但是视野不如4栋)。然后再看不通透的户型,也就是A户型,依旧是先看7、8栋,然后4、9栋的就旗鼓相当了。楼层就尽量选择总楼层的1/3以上楼层,与此同时还要排除掉4、14、18楼以及顶楼这种。你算一下。优先哪种B户型,那就看该户型周边是否有楼栋靠近,遮挡,尽量选择宽阔无遮挡的(边户),比如7栋靠右,8栋靠左,9栋和4栋靠南的。

提问:雕叔老师好,行政学院Tod高线公园怎么样?以及行政学院Tod片区未来发展潜力如何?

回答:万科的高线公园是TOD项目,此前是轨道交通自己操刀,后来万科加盟后,就更加有水准了,整体来说,这个板块的位置是挺好的,本就依托于行政学院做了TOD的综合开发,未来会涵盖写字楼、住宅、商业、地铁等综合配套,加上它地处东中轴,前有三圣乡,后有大面,是一个比较要塞的区域,未来的发展潜力我认为是没有问题的。现在主要就是它还没开盘,价格体系也未知。不过从TOD项目的特性来看,应该是无法捡漏,也就是说价格不会便宜,虽然也受到热捧,但单价总价会偏高,只适合预算较高的人群。从产品来看是17F的两梯两户小高层,面积在166-188平,而且还是精装发售,我估计起步价应该在400万以上了,会又一次沦为类似上次华熙528洋房和大平层的样子——顺销。如果你预算是偏高的,而且也比较看好东门加上主要活动区域在东门的话,我认为这个楼盘是可行的选择,虽然是龙泉驿管辖,但是它明显更想靠近三圣乡,而东门的纯改善洋房,现在看来确实非常少了。

提问:雕叔,成都主城区教育好的比如青羊、锦江和高新是否值得置换过来(想给孩子换学区,但是还有两年时间)。温江永宁生态环境好,还有华西医院,为什么价格比周边的便宜,可否入手?现在楼市买入还有机会吗?房价后面会不会下跌,现在感觉各方面要求好严格啊。

回答:两年后上学,当前就卖吧,低位卖,再低位买,低卖低买,其实是有利于纯置换的改善群体,买的金额大于卖的金额,划算的。当下成都试错的成本越来越高了,早已不是闭着眼就能买的时代了,进入楼市下半场,更应该审时度势,不要乱买,尤其是温江永宁这种地方。房地产每次调控深冬时期,各种空军各种流言都会重新蔓延,但是这改变不了房地产地位的本质。现在是平稳期,关键是稳!如今楼市盘整期,今年打算买房的购房者,这4类房子“贬值快”建议远离:1、非一二线城市的房子。随着人口外流,产业收缩,三四线及以下城市购房需求进一步减少。在整体楼市下行背景下,三四线城市房价加速下跌,且未来增长空间有限。2、非商品房住宅的房子。例如公寓房、商住房、商铺、小产权房等类型。这些非商品住宅性质的房子,因为产权或者居住舒适度等问题,价值不大,普通购房者远离。3、高龄房产。房龄过高的老破房,尤其还不带学区的,在银行难以办理贷款;同时高龄房产居住舒适度差,买了之后如何转手也成为大问题,这类房子升值空间不大。4、远郊房。远郊盘比如永宁,周边配套差、竞品多、居住环境一般。远郊盘在这一轮下行中,最快出现价值回落。

提问:请问雕叔,成都2手房真实待售的挂牌的巨多,这个城市是不是已经透支了未来几年的价值啊?还值得外省人去专门为了投资而落户吗?

回答:成都作为新一线城市,5条地铁齐发,房价多年处于被低估的状态。从2020年中开始,成都无论是土拍、新房、二手学区房都开始了上涨行情,年中8宗地块,7个都刷新了板块楼面价天花板。2021年的房价统计数据,成都的涨幅基本排在靠前位置。这一波也不是全市行情,主要集中在核心区域,包括五城区、高新区南、天府新区核心板块,供需的失衡,纷纷跳上了2-3万的均价局面。攀成钢、太古里、金融城,更是站稳了3万+,个别突破了5万+的大关。不光是打新热,天府一街的学区房、锦二青二学区房、高新区的二手房,几乎是一天一个价。还有,地价也开始捅破新的天花板。成都总体来看反应很快、基本面不错、房价比价效应不贵。

提问:打扰了雕叔,有个问题困扰我很久了。目前成都楼市在频繁被调控的情况下,投资变得越来越难,调控与投资客导致的非理性萧条此起彼伏,我看到的是风险越来越多,楼市进入下行通道,但也有很多人看到的是越来越容易买到房子,应该适时抄底。我们怎么评判呢?

回答:1、政策是灵活的,我们自然会知道政策的松紧跟房价上涨的快慢密切相关,但预测政策是无谓的,更多的不多是嘴嗨多一句,然后真来了就自嗨一下,更多的人是追着新的政策去点评而已。2、要相信政策不是要堵死投资者,政策只是要放缓房价的涨幅,让其平稳发展而已。3、什么人能够进入呢,能够有能力穿越牛熊的在之前几轮已经大赚的朋友。政策的越发紧张,不过是为他排除更多的竞争者而已。真正痛苦的是仍旧没上车的刚需,或者是有点小钱,踏空了行情又想去吃一波涨幅的后知后觉者。他们的的痛点在于,涨幅不会是一下子就给他们了,而可能是未来的一段时间里一点一点地给他们,短时间拉涨快感不会太强烈。而刚需,还有即使是一点一点的涨幅也是他们不能承担的。所以建议刚需仍旧是做足准备,满足条件就上。4、等下一轮时机再进入,对投资者是合适的,对刚需是不合适的。对投资者是赚的少的风险,对刚需是成本更高的风险。