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遇到这些二手房 就算价格再便宜也不要买

由于二手房并非市面上首次进行交易的房屋,因此,在转让、买卖过程中,会存在一些风险。在买房前,购房者应该知道,有些房屋是不能进行交易的,遇到了一定要避开。

一、权属不明的不买

产权不明确的房屋是购房者首先要避开的。按照物权法的规定,不动产物权设立、变更、转让,都应依照法律规定登记。经过依法登记的,才能发生效力;而未经登记的,则不发生效力。

因此买房前,我们就要核对出卖人是否具有产权。不动产权属证书是权利人享有物权的证明,是权利人依法拥有房屋所有权的唯一合法凭证,是国家对房屋所有权的确认。所以,要注意查明卖方提交证书的真实性。

同时,土地权属不清的房屋也买不得,如小产权房。根据土地管理法的规定,我国土地所有权包括两种方式,村委统建房,即国家土地所有权和集体土地所有权。城市居民从事建设应当依法使用国有土地,农村居民可申请宅基地建房,农村土地不能用于非农用途。利用农村集体土地建设的房屋,然后对外出售,这类“小产权房”是不受法律保护的。同时要注意,农村集体土地上的房子,只能售给本村的人;城市居民不可以购买农村住宅。

二、违规违章的不买

违章建筑是指未经主管部门许可而擅自动工新建的各种建筑物,主要是指房屋。违章建筑大体可分为两种情况:

一是建造人未合法取得土地使用权,即擅自建造房屋;二是在已经取得使用权的土地上,但尚未取得建设规划许可证等相关批准文件的情况下擅自建造房屋。

这两种情况下,建设人均不能取得房屋的合法所有权,还可能被规划部门认定为违章建筑后而令其拆除或强行拆除,因此购房者购买此类房屋是没有任何保障的。

另外,可能被列为危房的房屋也要避开。如果房屋一旦属于危房,不但居住会有安全隐患,而且也没有了其他的利用价值,因此购房时一定要了解房屋的房龄、结构等情况,做出是否属于危房的初步判断。

进一步的,还要小心已经被列人拆迁范围的房屋。通常情况下,被列入拆迁范围的,其户口是被冻结的,而已列入拆迁公告的房屋,房地产交易管理部门将不予办理过户。如果购买了此种房屋,将会面临很大风险。购房者可以向所在区县房管局的拆迁科咨询相关情况,或者到当地派出所询问一下这里的户口是否己被冻结、委托中介公司帮助查询等等。

三、“声明”缺失的不买

共有,意味着房屋的所有权人不是一个人,例如,夫妻共有房产、两方或多方共同出资取得的房产、多个继承人因继承而共同所有的房产等。

在共有的状态下,共有人对房屋均享有权利,这时如果共有人之一擅自将房屋出售,实际上是将其他共有人所占有的房产份额也进行了处分,那么势必将侵害其他共有人的利益。为此,共有人要处分房屋,必须征得其他共有人的书面声明同意。购买未取得共有人同意出售的二手房会惹上麻烦。

即使没有共有关系而只有租赁关系,也可能出现问题。按合同法规定,出售房屋时应通知承租人,同等条件下,承租人有优先购买权。因此在购买二手房时,还应考察所购房屋是否存在租赁关系。

四、抵押查封的不买

抵押是指债务人或第三人不转移对抵押财产的占有,将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时,债权人有权依照法律规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。因此将已经抵押的房产进行转让,会损害抵押权人的利益。为此,《物权法》明确规定,抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消除抵押权的除外。

显然,如果购房者稀里糊涂购买已被抵押的房屋,无疑是要上当受骗的。同样的,被法院、检察院、公安机关、海关等国家机关查封和扣押的房屋,村委统建房,其所有权的转移不得对抗这种权力。如被执行人无金钱给付能力的,法院有权裁定对被执行人的其他财产采取查封、扣押措施;被执行人或其他人擅自处分已被查封、扣押、冻结财产的,法院有权责令责任人限期追回财产或承担相应的赔偿责任。因此,司法机关已保全、查封的房屋也是不能买的。

五、转让条件不符的不买

最后,不符合房屋转让条件的房屋也买不得。比如,按照国家保障性住房的相应规定,经济适用房属政策性住房,购房人拥有有限产权,不满5年,不得直接上市交易,确需转让的,由政府进行回购。满5年的房屋进行转让,应向政府缴纳土地收益等价款,政府可优先回购;购房人向政府交纳土地收益等价款后,才可以取得完全产权。因此,对不符合转让条件的二手房也要当心。

在选二手房时,一定要先了解该房屋是否符合上市交易的条件,然后再考虑户型、楼层、配套、环境等各个方面的因素。