聊天前先说明什么是小产权房。！根据百度百科全书和公众的理解，小产权是建立在村集体土地上的房屋，只有乡镇产权是小产权产房！这种说法不全面，甚至有点笼统！

什么是小产权房？最直接的说法是，所有没有获得独立完整产权市场商品房红本的都是小产权房。不同用地性质的类别不同。比如宅基地是农民房，村集体土地是村委会房，军备房是军产房。(这个稍后会详细说明小产权房的类型)，这个小产权只能在房地产市场交易。！

1、土地的起源和变化

在土地变更中，以前有专门的专文，请点击以下文章查看：

集体土地是怎么来的？和小产权房有什么关系？深圳小产权房前世(一)

2、深圳小产权房的起源

说到深圳小产权房的起源，南岭村

为什么是南岭村？今天，让我们来谈谈当时被称为中国第一村的南岭村。在故事之前，让我们大致解释一下历史背景！

众所周知，中国的改革始于1979年。1979年以前，深圳不叫深圳，只是惠阳的一个县——宝安县，人口才2万多人。！宝安县离香港只有一条河，但香港的人均年收入约为宝安县的100倍（据史料统计，1978年宝安县罗芳村的人均年收入仅为134元，而香港新界罗芳村的人均年收入约为1.3万元）。两地贫富差距和内地各种运动导致大量农民逃往香港，势头越来越强劲。

也正是这群逃港者加快了新中国改革开放的步伐！(有兴趣的朋友可以自己查史)

早在1978年以前，深圳的土地一文不值！1980年，深圳人真正看到了土地的价值。

19792003年3月，广东省要求深圳市住房管理局在一年内建设150个宿舍，以支持干部的建设。当时，住房管理局局长向该省申请了资金，答复是：没有资金，只能给政策！无奈之下，他们想到了土地出租。经过几次斗争，第一份土地出租协议终于在1980年1月1日签署。

土地租赁协议由香港商人签署。该协议规定，出租土地用于建造房屋，并在香港出售。收入利润为深圳85%，香港商人15%！这个社区是中国第一个商品房住宅社区，第一个合资房地产项目——东湖丽苑！

东湖丽苑有两套216套房子。签订土地租赁协议后的第三天，香港商人用设计图纸催促开工，并在香港出售第一套房子的户型设计图纸！仅仅三天，第一期108套房子就被抢走了！东湖丽园的户型约为50~60平方米左右，平均价格为2730港元/平方米，一套约10万港元，几乎比香港房价便宜一半。有传言说，当时有5000多人抢购东湖丽园或图纸状态，最好抽签订房。面对狂热的香港人，东湖丽园再次推出了108套房子的第二阶段，这也是空的！

东湖丽苑的成功让深圳人大大开悟。他们很快制定了一个新的计划，提出了收取土地使用费的想法。每平方米收取土地使用费4500港元。当时，这个价格只相当于香港的1/1。深圳收入数亿元切山、填沟、开公路、通电、通水、邮政。1980~1985五年来，深圳实际利用外资12.8基础设施投资累计完成亿元76.3建成了大量新能源、交通、通信等基础设施项目，初步形成了9个工业区。

从此南风一路北上，开放的趋势再也没有阻挡过！

2.1、南岭村的故事

当时，南岭村非常贫穷落后。它被称为鸭屎围。全村有近600人。全村四支生产队人均年收入不足100元，全村集体固定资产不足7000元。食物取决于回销，生活取决于救济，生产取决于贷款。在食品和衣服无法解决的情况下，全村至少有一半的小产权房屋转让冒险逃往香港谋生。逃往香港的村民还包括当时南岭村长张的妻子。张仍然依靠村里唯一的拖拉机追回她！面对妻子的痛苦恳求，张领导下定决心带家伙走出贫困！

19792003年3月，广东省委批准了宝安县委关于边防经济发展的报告（13条），允许边境村农民经营新鲜、草皮、稻草，包括猪、家禽、鱼、水果和蔬菜……等等，可以带过河和香港人做生意。60%的外汇属于个人，40%属于国家。！文件下达深圳基层，整条深圳河沸腾！

此后，全深圳迅速掀起了全面向香港、抓住经济的热潮。到处种蔬菜，挖鱼塘……。仅仅两年时间，深圳边境村庄的农民就首先富裕起来。

南岭村负责人张也抓住了这样的机会，带领村民上山种菜、养鸡、养鱼等，成为第一批富人！

由于改革的好处，南岭村最大的机遇终于来了！

1982今年冬天，南岭村获得了43万元的国家征地补偿。当时，有人建议把所有的钱都分开。张领导组织党员和群众认真讨论后，认为农村地区应该完全摆脱贫困。归根结底，它仍然依赖于集体的力量，致富依赖于集体。只有当集体富裕时，个人才能真正富有，集体富裕是一个长期的解决方案。为了集体和个人的长期利益，放弃一些个人利益。在统一思想的基础上，张领导带头将可以归属于他家的补偿转移到集体。这一举动推动了村民们集中资金发展集体生产，为南岭村后来的腾飞奠定了坚实的基础。

南岭村利用这笔征地补偿，建设了自己的工业区，独立吸引投资；随着香港商人过河，手套厂、鞋厂、塑料花厂等三补厂建成，南岭村逐步繁荣。

80年代初，南岭村拥有非常繁华的商业街、图书馆等。

1984年南岭村在宝安县商品经济群英发展会上获得集体特等奖，县里奖给南岭村一辆小卡车

80南岭村为了接待外商，买卖了一辆宝马，成为当时深圳第一个拥有宝马的村庄！

2.2、小产权房的起源

富裕的村民开始建造新房子。当时，没有政府的指导和统一的规划，农村建设仍处于自然发展的状态。随着越来越多的外国投资者和外国人来深圳，村民们也开始建造大量的工厂和农民住房，主要用于出租。起初，由于深圳发展水平和周边村民自身经济条件的限制，自发农村住房建设主要集中在罗湖区中心等重点发展区域。随着深圳发展速度的加快，村民们的住房建设有扩张的趋势。

据深圳史料统计，从1980~1985仅仅五年，外来人口就达到了40多万。人口激增，说明住房需求旺盛！深圳第一次小产权房交易无法研究。现阶段主要是宅基地交易！无论是首先富裕的深圳农民，还是外资资本（香港商人），他们都看到了巨大的商机，购买土地建造房屋，甚至干部、企业职工也参与其中。在此期间，市政府也发布了许多法律法规，但收效甚微。

这是小产权房的初始状态。准确地说，它应该被称为出租屋！

随后，随着住房机制的改革和房地产业的正式发展，衍生出了小产权房、集资房、军产房和村委会住房！

3、深圳小产权房类别

3.1、农民房

上面介绍的农民房的来历和发展，这里就不重复了！

3.2、集资房

1985年以前，中国的住房政策是分配、租赁和农村自建；深圳也是如此！为了满足深圳快速发展的住房需求，在1979~1985在过去的几年里，深圳的住房建设面以每年40%的平均增长率仍然无法解决员工的住房问题。购买反小产权房后，业主有哪些凭证，造成了更严重的社会问题。主要原因是当时深圳实行企业员工低租金(低到几乎免费分配，约每平方米0.14人民币左右)。超低租金鼓励员工利用更多的住房，导致住房分配不公平，争取大房子，提前享受好房子；第二，由于住房资金只能依靠财政拨款和企业自筹资金，由于经济机制不合理需求，政府和企业资金严重短缺，不能加快住房建设，更可怕的是巨额住房投资，伴随着日益不堪重负的负担。

蛇口工业区为加快住房建设资金回收周转，率先迈出住房改革的第一步。

蛇口工业区1984年12月制定了《蛇口工业区职工住房管理暂行办法》，以准成本价向工业区企业职工出售公共住房。这是深圳第一次商业化住房实践，也是集资住房的前身，也是中国房地产尝试的起点！

随后，深圳跟进，1985年2月发布了《深圳经济特区行政机构干部职工住宅商品化试点办法（草案）》，这是深圳发布的第一份促进住宅商品化的文件。根据文件规定购买的房屋的产权归个人所有。全额付款后，市政府颁发的房屋产权证书受国家法律保护，是中国商品房的前身！

其实严格来说，这两个办法提到的房子不能算是集资房，只能算是福利房和微利房。！

1989年发布的《深圳经济特区住房发展纲要》规定的双轨三类住房供需模式！企业自筹自建，在不影响城市总体规划的前提下，允许少数企业在取得土地使用权的边界内自建房屋。自筹建房资金，所建房屋只允许提供给本单位员工居住。然而，由于热房地产和深圳房价飙升，集资房已成为刚性需求的首选！

3.3、军产房

1985200年，由于特殊的历史背景，允许军事商业经济，包括房地产；根据《中国人民解放军房地产管理条例》第1990版，空余房地产、空余房屋销售、军用土地有偿转让、合作经营、地方重建、合资建设。军事房地产权属于军事委员会和总部！各级后期基地营房部门管理产权！

1998虽然全面停止军事业务，但仍保留部分付费服务，虽然没有房地产开发，保留房地产租赁服务，军事产房销售也正式上台，虽然销售对象明确规定为士兵，但事实……！

直到2016年，《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》才正式停止。由于该通知有大约3年的缓冲期，2016~2018年间仍有零星军房发证转让！

理论上，军产房用地都属于军营房用地，但事实上，由于客观利益，少数地方原村民或外来人员早期购买的土地与军队事业单位合作建房（有的还颁发军产证，或军区物流盖章或其他与军队有关的见证）

3.4、村委统建楼

深圳真正的统一建筑是上世纪90年代末龙岗区首个实施的统一建筑项目。其目的是解决农村快速城市化中农民无序建设和私人住宅建设造成的土地浪费问题。主导项目为龙岗区政府和土地分局，龙岗区政府和土地分局对乡镇进行详细规划、安排和建设。直率地说，它类似于所有风格相同、统一的新农村住宅！

2005年为了进一步响应节约集约使用土地，加快农民城市化进程的要求，深圳出台了《关于深圳市城中村（旧村）改造暂行规定的实施意见》、《深圳市原村民非商品住宅建设暂行办法》等条例，正式全面推行村委统建楼，并给予部分资金上的支持！

深圳最早的统一建筑是建于2006年的平湖街道办事处的简头岭统一建筑，社区划分AB两栋，10层，带电梯空中花园。这是龙岗区第一个社区的统一建筑！在接下来的八年里，大量的统一建筑拔地而起，其中龙岗和沙井最为突出！

深圳小产权进入最高亮点时刻！

95%的村委会统一建筑用地性质为四种住宅用地，后期出现了少数边角绿化用地和工商用地，受利益驱使，给钱盖章！

4、深圳小产权房的历程(节选)

从深圳经济改革开放40年的伴生物来看，深圳的小产权并不过分1980~2014短短30多年，深圳小产权占深圳总建筑面积的一半。我猜你会问:面对这么快的小产权房，政府会坐视不管吗？！近几十年来，深圳出台了100多条治理小产权房的法律法规。然而，由于在农村城市化进程快速的环境下，根据经济发展的需要和房地产热的发展，这一规定对小产权住房增量的抑制非常有限，甚至造成了巨大的紧急建设浪潮！

据历史资料统计：1980~20141993年、1999年、2004年、2012年是四次最大的抢建潮。我们来看看这几年发生了什么。！

4.1、引发1993年建设浪潮的是1992年6月《深圳经济区农村城市化暂行规定》，要求特区68个村委会、沙河华侨农场等农民全部转为城市户，征收原村集体土地。20世纪90年代初房地产开发热的狂热极大地激发了村民建设房屋的热情；同时，在农村规划建设中，政府缺乏及时的支持和指导，生产生活用地需求超过红线时报审批程序非常繁琐，导致农村土地建设失控。最直接的引爆点是原特区统一征地引起的恐慌！

4.2、19992月，深圳市发布了《深圳市人民代表大会常务委员会关于坚决查处违法建筑的决定》。决定界定违法建筑及其范围，并对依法坚决清理、拆除违法建筑和处罚违法行为作出相应规定。然而，本文件只是纲领性的，没有提出具体的处理方法。村民们并没有完全接受法律法规的限制。相反，在法律不负责任的共同心理基础上

4.3、20032010年10月发布的《关于加快宝安、龙岗城市化进程的通知》直接将龙岗、宝安的村民全部转为居民，龙岗、宝安的集体土地全部转为国有土地。有趣的是，统一转移的补偿标准与1992年统一征收的补偿标准没有太大区别。然而，随着房地产市场的升值和村民权益意识的提高，这些补偿标准根本无法进入村民的眼睛。然后，大量的村民建筑土地保护与政府作斗争。当时，一些村干部甚至带头参与其中！

4.4、2012年可以称为深圳小产权房的终结年。2012年，发布了《深圳市查处非法用地和非法建设共同责任考核办法（试行）》，这是历史上最严格的小产权房禁令法规。《办法》首次将非法建设的增减纳入区领导的绩效考核，考核结果与帽子直接挂钩！从《办法》实施阶段到2013年，也引发了抢建高潮。然而，随着一些地区官员的调整和沙井传奇大哥的事件，深圳的小产权增量正式结束！

现在沙井、公明等方的一些烂尾楼，基本上都是这一时期抢建被叫停的见证！

5、深圳小产权房的未来

这个环节纯粹是胡说八道，但市场和环境就在这里。从大方向看，深圳小产权的未来大致如下：

5.1、由于没有增量，村委会的统一建筑和集资住房将变得越来越昂贵，最终固定在真正的住房中，未来是否会有政策将这些房屋转变为经济适用房，尚不清楚。但从2018年发布的《关于深化住房体制改革，加快建立多主体供应、多渠道保障租赁和购买住房供应和保障体系的意见（草案）》来看，有这个机会！

5.2、随着城市更新的不断加快，城市村庄的农民住房可以转变为红色住宅商品房。即使在整个村庄的综合改造范围内，由于环境升级和配套设施的改善，也会导致高租金。因此，目前市场上租用的小产权住房大多是回收原村民的农民住房，大多数农民经过重新改变模式，重新装修和出售。其他一小部分是旧改造区的拆迁房屋（下次再谈拆迁房屋）。

5.3、虽然小产权住房没有增量，但住房紧张和房价上涨仍然是深圳的一个大问题。住房需求的大差距，需求将有供应，小产权住房现在已经转变为一个新的类别——大红住房。这个大红色住房的本质实际上是上面介绍的集资住房。在未来十年里，大红色住房将成为小产权的最新形式，也许在那个时候，小产权住房不再被称为小产权住房，谁知道呢？

嗯，我们来谈谈深圳小产权房的前世和今生。后期，我们将拿出一些与小产权房拆迁房屋的交易和关键法律法规与您交谈！为了让大家对小产权有更清晰的了解，以后找房或者投资更方便！

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